中国房地产企业的融资长期以来一直受到筹资渠道单一的困扰,尤其是对银行贷款的依赖程度远超国际普遍水准,这给中国的金融体系带来了潜在隐患。另一方面,由于房地产市场投资门槛较一般证券投资而言更高,中小投资者无法进入房地产市场,导致场内资金供需呈现极度不均衡的状态。对于商业物业企业而言,由于其资金需求高、回报期较长等属性,使得它需要有更高水平的资本运作能力来进行融资。但是在实际融资操作中,商业物业企业的资金主要来自银行贷款,这种融资模式很难满足其长远发展的需要,对于融资方式的革新迫在眉睫。资产证券化正是顺应了这种发展潮流而产生的,它本身得到了政府政策的大力支持。资产证券化在降低资本成本、加强产品流动性和改善企业财务结构等方面能够发挥一定功效,同时也是响应国家金融创新的具体举措。本文选择国内首家将商业物业作为基础资产的海印股份专项计划为研究对象,从融资动因、主要风险及防范措施和融资效果三个方面进行分析。同时着重对专项计划的关键环节:能够产生稳定现金流的基础资产、增信手段、风险隔离措施等进行分析,归纳出结论与启示,希望能够为日后商业物业企业实施资产证券化操作提供参考。本文共分为五个章节:第一章介绍了本文的研究背景和意义,同时通过梳理学者们的研究文献,指出现有研究的关注重点是资产证券化的动因、绩效以及融资模式的选取等。然而,这些研究对于商业地产行业的指导作用不高。第二章为理论介绍部分,重点针对资产证券化的定义、参与主体及一般流程进行梳理和归纳,并提出实施资产证券化的理论基础。第三章是案例介绍,通过搜集各种与海印股份专项计划有关的数据,本文从海印股份的简介入手,分别介绍了专项计划参与各方情况、专项计划交易结构、基础资产预计未来现金流情况以及专项计划产品运作情况,同时归纳总结出海印股份专项计划具有可以产生稳定现金流的基础资产、破产隔离不彻底、采用了多手段信用增级方式以及拥有出色计划管理团队等四大特点。第四章是案例分析,本章详尽阐述了海印股份实施此次专项计划的动因、主要风险和发行绩效。第五章为案例结论和启示,这一部分的内容重点介绍了海印股份进行资产证券化的优势以及在案例推广方面存在的不足,即以未来租金收入作为偿付基础的资产证券化模式并不能广泛适用。同时希望其他房地产企业能够借鉴此次专项计划的设计优势,以便在未来更好地执行资产证券化操作。在本案例中不难看出,海印股份将其预期未来租金收入质押给为资产证券化操作设立的大业信托,从而成功获得15亿元货币资金的做法可谓一次成功的资产证券化融资行为。然而在该资产证券化实际操作中,由于我国资产证券化的法理基础并不完善,海印股份无法将未取得所有权的商业地产实行真正地出售,从而导致了此次资产证券化没有实现真正意义上的风险隔离,这也使得海印股份不得不对这一部分的未隔离风险给予利率补偿,这在一定程度上增加了其资本成本。不过必须看到的是,虽然海印股份此次资产证券化融资与同期限同资质债券相比利率较高,但这是为了补偿此次支持计划产品较差的流动性。因此,通过计算实际内部报酬率可知,海印股份此次专项计划是一次低成本融资活动。由于配备了专业且富有经验的券商团队作为计划管理人,此次债券的发行与承销工作得以顺利完成,而且计划管理人也负责保障资产支持证券的流通与偿付。同时,由于在此次资产证券化操作中,海印股份作为质押的14家商业物业地产属于优质资产,在国内这类资产相对较少,因此本文在第五章也提到了本案例在案例推广方面可能存在的不足,以期引起商业物业企业的注意。