不动产登记制度作为物权法的基础制度,在不动产物权变动中起着举足轻重的作用。完善不动产登记制度对于维护不动产物权秩序,保障不动产交易安全和交易便捷具有重要意义。如何认识不动产登记制度,进而建立与世界接轨并适应我国国情的不动产登记制度,就是本文试图解决的问题。本文共分为三个部分,每个部分主要内容如下:第一章是关于不动产登记制度的基本理论。本章首先介绍了不动产和不动产登记的概念;其次探讨了不动产登记的性质,从不动产登记行为以及不动产登记的效力方面分析,主张不动产登记以私法属性为主,也存在次要的公法性质;再次分析了不动产登记的公信力,指出其实质是保护当事人的信赖利益,并且阐述了应赋予登记以公信力的必要性;最后对不动产登记的效力进行了介绍,并采用比较的方法,分析了各种登记制度的利弊,目的是找到较为符合我国实际情况的登记模式,以供借鉴。第二章是我国不动产登记制度的历史及现状。首先简要介绍了我国不动产登记制度的历史和立法现状。我国古代历史上曾存在过有关土地和房屋的登记制度,民国时期和改革开放后,也曾对不动产登记进行了两次较为集中的立法,但严格来说,多年以来,我们一直是将不动产登记作为行政管理或者征收赋税的手段,没有形成以公示为目的的登记制度;其次,介绍了我国现行不动产登记制度存在的不足。该部分,一方面分析了我国缺乏明确的不动产登记理论,另一方面也指出了立法和司法实践上不动产登记制度的不足,如不动产登记规则不统一、登记效力不明确、缺乏预告登记制度、缺乏实质审查制度、缺乏信息公开制度、缺乏登记错误国家赔偿制度等。