随着资本市场的逐步发展,不动产的融资方式将逐步向权益类融资产品方向转变,本文研究了资产证券化特定目的下,不动产的估值问题。我国资产评估行业在服务资本市场、助推不动产融资业务中发挥着不可替代的作用。资产评估与资产证券化密切相关,以资产证券化为特定评估目的对不动产价值评估过程及结果有何影响亟待解决。在此背景下,本文研究以资产证券化为目的的不动产估值问题,有利于发现评估机构在不动产融资工作中的作用和影响,对评估行业今后发展给出建议,促进我国资本市场高速健康发展。本文首先梳理资产证券化的理论基础,通过信息不对称理论、委托代理理论以及风险隔离理论解释资产证券化的作用机制。其次,本文将不动产价值与不动产信托投资基金REITs定价进行对比,发现两者的联系和不同。随后,本文分析了资产证券化这一特定评估目的与一般评估目的相比,投资者更关注不动产未来所产生的收益而不是不动产资产本身,因此更适用于收益法。最后,将蒙特卡洛模拟方法引入传统收益法,建立符合以资产证券化为目的的不动产估值模型。在案例分析过程中,本文选取GH商业物业类REITs项目,解读其估值过程中的关键内容。将蒙特卡洛模拟引入估值模型,对租金收入、空置率、折现率等指标进行数据分析,将传统收益法结果、新估值模型评估结果与REITs产品发行规模进行对比并分析估值模型合理性。研究发现:（1）资产证券化极大地缓解了不动产融资困境。（2）不动产未来收益是以资产证券化为特定目的的不动产评估的落脚点。（3）将蒙特卡洛模拟方法引入传统收益法可以更加准确地对未来预期收益进行判断。本文采取GH商业物业类REITs项目为研究案例,采用新构建不动产估值模型,同时对多个影响变量进行多次随机实际路径模拟,以期所得到的不动产估值结果能够体现资产证券化这一特定评估目的对不动产估值的影响。这为REITs的发展提供了底层资产估值基础,并为其他种类REITs及资产证券化产品的底层资产价值评估提供了借鉴。本文的研究价值在于:第一,基于蒙特卡洛模拟方法的估值模型构建在一定程度上使不动产价值评估的理论体系更为健全丰富。第二,拓宽了资产证券化的研究视角。本文以REITs底层商业不动产评估为例,将价值评估理论与资产证券化内容相结合,深入探究资产证券化对不动产的价值影响。不单局限于以前学者对不动产价值的研究,而是致力于描述、分析和研究具体以发行资产证券化产品为目的的不动产估值问题。第三,为评估师在今后参与相类似行业的评估工作提供了新的评估思路和方法,有利于评估师更好地服务不动产融资估值工作。最后,研究结果也有利于使资本市场上的不动产融资活动更加健康、合理、有效地进行。