基准地价是城镇各用途土地的区域平均价格,并根据市场变化定期更新,是各地政府对土地市场进行宏观调控的重要依据。加强城镇基准地价水平演变及影响因素研究,揭示各用途基准地价水平演变特征,探明影响因素,对科学调控城镇土地市场、制定有关制度政策有重要意义。本文以新泰市中心城区为研究区,基于2007—2016年度基准地价更新成果、城市规划、土地利用总体规划、社会经济指标等数据,采用查阅文献、对比分析、皮尔逊相关性分析等方法,研究基准地价水平演变规律,探究基准地价演变的影响因素。主要研究内容和结果为:(1)基准地价水平演变特征。首先,对各年度基准地价进行容积率修正;考虑各用途各级别用地面积,采用面积加权方法计算各年度各用途基准地价的平均水平,并分析各年度基准地价环比增长量、环比增长率、定基增长量和定基增长率。结果表明,2007-2016年新泰市中心城区基准地价评估区面积增加5184公顷,增长134.75%;各用途基准地价水平均有大幅提高,商业用地和住宅用地最为明显,商业用地从370元/㎡上涨1024元/㎡,上涨654元/㎡,是2007年的2.77倍,住宅用地从272元/㎡上涨817元/㎡,上涨545元/平方米,是2007年的3倍。(2)基准地价内部结构比率演变特征。计算、分析同类各级地价结构比率、同级各类地价结构比率。结果表明,同类各级地价结构比率整体表现为商业用地和工业用地二级、住宅用地二级四级基准地价与一级级差有所扩大,住宅用地三级、商业用地三级四级、公共管理与公共服务用地(以下简称“公共用地”)各级基准地价与一级级差有所减小,工业用地三级基准地价级差变化不大;同级各类地价结构比率中,各级住宅用地与商业用地地价差别均有所减小,工业用地、公共用地与商业用地地价差别均有所增大,尤其是2007—2010年。(3)基准地价演变影响因素。以基准地价水平为因变量,初步选取人均道路面积、人均公园绿地面积、在岗职工平均工资、城镇居民可支配收入、建成区面积、财政收入、财政支出等7项指标为基准地价演变的影响因素,采用SPSS软件的皮尔逊相关性分析模型,筛选2007—2016年各用途基准地价演变的显著影响因素。结果表明,不同用途基准地价演变的影响因素不同,同一因素对不同用途基准地价演变的影响也不同。商业用地显著影响因素主要由有建成区面积、城镇在岗职工平均工资、城镇居民人均可支配收入,住宅用地显著影响因素主要有建成区面积、城镇在岗职工平均工资、城镇居民人均可支配收入、财政支出和人均公园绿地面积,工业用地显著影响因素主要有建成区面积,公共用地显著影响因素主要有建成区面积、城镇在岗职工平均工资、城镇居民人均可支配收入、财政支出。综上,新泰市中心城区2007-2016年各用途基准地价水平均呈上涨趋势,其中住宅用地上涨最多。同类各级地价结构比率、同级各类地价结构比率也发生变化,不同用途基准地价演变的影响因素也不尽相同。研究结果可丰富地价评估理论,对以后城镇基准地价更新和即将开展集体经营性建设用地入市地价评估有参考价值。