自上个世纪末以来,我国社会主义市场经济体系中两个迅猛发展的市场是房地产市场和证券市场。从房地产市场来看,一直保持着超过30%的增长率,但是由于房地产行业是典型的资金密集型行业,当前发展过程中遇到的现实瓶颈是缺乏多元化的融资渠道,房地产行业为了解决项目开发和经营的资金来源问题,迫切需要开辟银行以外的融资渠道。从证券市场来看,目前我国的证券市场产品种类单一,产品结构比例严重失调。在可投资品种中,高风险的股权类产品与相对低风险的债券类产品的占比大约呈现8:2的格局。房地产市场和证券市场二者之间缺乏风险收益水平居中的过渡产品。本文主要运用案例法学研究方法和比较法学研究方法,结合美国、新加坡、香港等成熟国际资本市场的立法和实践经验,一方面介绍REITs这一种新型金融投资产品作为风险和收益介于股票和债券的投资品种,对于完善我国房地产市场和证券市场所具有的积极意义,另一方面探讨我国发展REITS产品的前景和可能路径,并在相关制度设计方面提出一些粗浅的建议。鉴于REITS对于我国现行法来说是一全新的制度,本文先从REITS的定义、特征、参与主体、分类等方面的基本概念介绍入手,分为三个部分逐步展开,最后形成对我国REITS专项立法的建议。第一章:该章从基本概念入手,首先说明REITS的定义、特征、参与主体、分类;其次介绍美国、欧洲、澳大利亚、日本、新加坡、香港等建立REITS制度的国家和地区的发展历程,并简要概述其历史上的实际案例、立法过程、制度设计特点等内容;再次,着重以美国、新加坡、香港等国家和地区REITS的设立条件、上市操作流程等方面为切入点,阐述各国在REITS产品制度设计方面考虑的核心问题和行业监管的主要方向;最后,结合国际资本市场上首只以中国内地房地产为投资标的的REITs——越秀房地产投资基金( HK.405)分析REITs产品的组织架构和设立、发行及上市的操作程序。第二章,以美国市场近10年内REITs产品历史收益水平、香港市场较为具有代表性的领汇REITs和越秀REITs的上市后二级市场表现等数据分析,REITs产品所具备的风险收益特性,由此阐明其成为除股票、债券、现金之外的第四类金融资产的理由;同时,阐述了REITs产品作为可上市流通投资品种的价值评估方法:绝对估值法和相对估值法。以此揭示出REITS作为风险收益较为匹配的“第四类金融资产”的投资价值和我国尽快推出REITS产品的必要性。第三章,该章分为两个部分对REITS的发展模式和法律制度进行探讨。第一部分探讨REITS的发展模式:首先,以中国房地产市场中的细分市场如商业地产、非住宅类房地产等适合作为REITs标的资产的房地产市场的成长性为着眼点,分析REITs产品在我国的发展前景;其次,探讨我国发展REITs的四种法律模式:信托计划、房地产上市公司、封闭式基金和以企业资产证券化产品为载体的准REITs模式;最后,通过比较美国、香港等地对于REITs出台的税收优惠、资产权属、投资者资格等政策,结合我国目前的法规政策,提出我国发展REITs可能面临的问题。第二部分探讨REITS法律制度的构建:主要结合前文的相关分析,在该部分提出对我国REITs制度建设的建议,主要包括:一、提出立法层面的建议,即我国的REITs立法方式应以专门法规为主,辅以其他各个部分法规中的专门条款;二、提出税收优惠政策方面的建议,明确受益人负担和避免双重征税原则;三、提出行业监管主体的单一性和发行、上市监管方面的具体侧重点;四、对于REITs产品本身的组织架构、管理人、托管人资格和权责、对外投资限制、收入分配限制、融资比例等方面的制度设计提出建议。