最早关于资本结构理论的研究始于大卫·杜兰特,他的理论分别是净收益理论、净营业收益理论和传统折衷理论。净收益理论认为增加负债可以降低企业的资本成本,从而提高公司价值；净营业收益理论认为债务的增加会因为抵税效应而降低加权资本成本,但是也会增加权益成本,二者相抵消得出了债务与资本结构无关的结论；传统折衷理论是二者的结合,认为存在一个最优的资本结构,当负债带来的抵税收益和增加的权益成本相抵消时,企业价值达到了最大。大卫的研究为后来资本结构理论的发展奠定了基础；MM理论首次将资本结构与企业价值联系起来,让人们认识到可以通过选择一个合适的资本结构来提高企业价值。但是MM理论有着较为严格的假设条件,因此没有很强的适用性。MM理论的研究使资本结构理论真正的成为一种科学理论,后人的研究都是将MM理论的假设条件放宽,拓展出新的领域；信息不对称理论以及委托代理理论的发展为资本结构理论的研究开辟了新的研究方向,这一时期的理论成为新资本结构理论。其中具有代表性的是代理成本理论、权衡理论以及优序融资理论。公司价值是企业利用有限资源在一定时期内资产运营、财务效益、资本保值增值等的经营效果,与企业绩效不同,更关注企业相关主体的利益。衡量方法有账面法、市场法、收益法和期权法。其中广泛使用的是市场法和收益法。市场法多用托宾Q来衡量公司价值,托宾Q考虑到企业当前和未来的价值,准确度更高,但是基于我国目前资本市场不完善,股市长期弱势的现状,研究效果不佳。收益法多使用EVA(经济增加值)衡量公司价值,该方法不仅考察了权益资本成本对公司价值的影响,同时还将股东财富与企业决策相联系,更能反映企业真实的价值,但是因为计算方法的复杂以及应用范围有限,在我国没有被广泛使用,我国的研究学者多用托宾Q来表示公司价值。目前我国学者对资本结构理论的研究很少,多数是对资本结构理论的应用,或者研究资本结构的影响因素,或者将资本结构细分为股权和债权,研究二者与公司价值的关系。自从我国开始实行住房体制改革后,房地产业蒸蒸日上。房地产业是一个关系到国计民生的行业,与建筑业、钢铁、建材等行业关联度高,具有资金密集型、资金回收期长、资产负债率高的行业特征,由于我国的企业债券市场不发达,房地产企业上市融资的门槛高,导致我国房地产业严重依赖银行信贷资金,一旦企业资金断裂将会给银行带来严重的流动性风险。为了抑制房地产业带来的负效应,金融危机以来国家开始实行一系列严格的政策来调控房地产业,倒闭的中小房地产企业数目开始上升,大规模的房地产上市公司开始寻求银行信贷资金以外的融资方式来谋求自身的发展。基于房地产业的重要性,本文研究了银行贷款对房地产上市公司价值的影响,通过揭示房地产上市公司的贷款规模及结构现状,为优化房地产企业资本结构进而提高公司价值提出了建议。本文以2006年底在沪深A股上市的65家房地产上市公司为研究对象,收集了2006-2010年五年的数据,得到了325个观测值。延续前人的做法,以托宾Q和市净率作为被解释变量衡量公司价值,以银行贷款规模和期限结构作为解释变量,同时选取公司规模、成长性、盈利能力、股权集中度作为控制变量,建立多元线性回归模型,分析了银行贷款规模和结构对房地产上市公司价值的影响。为了清晰的阐述问题,本文从国际和国内两个维度总结了前人的研究成果。目前西方的资本结构理论已经日臻成熟,所以理论介绍以西方为主,国内研究的侧重点是对西方资本结构理论的应用。本文重点研究银行贷款对公司价值的影响,所以在总结前人的研究成果后,从代理理论、信息不对称理论和权衡理论三个方面详细分析了债务代理成本如何影响公司价值；接着详细介绍了房地产业的现状,房地产业发展时间比较短,但是因为其关联度高,特别是和银行关系的紧密,使政府对房地产业一直有比较频繁的调控。房地产业整体资产负债率高、融资渠道单一,对银行信贷资金的依赖使较多的风险都集中在银行。经过理论的分析和对实际的把握,第四章是银行贷款对房地产上市公司价值影响的实证分析,发现银行贷款规模与企业价值成负相关关系,并且通过了99%的置信水平检验,这是因为银行贷款作为房地产企业的主要融资方式,一定范围内可以增加公司的价值,但是超过一定的范围会增加企业的偿债风险,增加破产的概率,从而降低公司价值；不论是以托宾Q还是以市净率作为被解释变量,短期贷款与公司价值都是负相关关系,长期贷款与公司价值正相关,并且二者在较高的显著性水平上通过了检验,这与假设不符。根据西方资本结构理论的解释,缩短债务可以减少委托代理成本,减少企业的过度投资和投资不足的问题,从而提高公司价值。但是我国房地产上市公司长期依靠短期债务,而房地产企业资金主要用于购买固定资产等长期资产,资产和负债的长期不匹配,使房地产企业隐藏着巨大的财务风险,短期债务规模过于庞大,减少代理成本作用被破产成本相抵消,从而降低了公司价值；企业规模与被解释变量是显著的负相关关系,与假设不相符,尽管规模增加可以通过多样化的经营来降低经营风险,但是庞大的资产规模也会给企业带来较大的管理成本,从而影响公司的利润,降低公司价值；股权集中度与被解释变量是显著的负相关关系,与假设相符,因为房地产上市公司股权集中在国有股手中,多级代理关系的存在减弱了国有股的监督作用,形成了“内部人控制”,从而影响公司的治理效应,降低公司价值；企业盈利能力与成长性对企业价值的影响不显著,这与假设不符合,可能更多的投资者对房地产上市公司做短线操作,没有关注企业的长期发展能力。针对房地产企业贷款规模及结构不合理的现状,提出以下几点建议：一、减少银行贷款的规模,提高直接融资的比重,可以从加快债券市场的发展和放宽股权融资的条件来解决；二、积极发展房地产信托投资产品,着力推广房地产信托投资基金；三、改变银行贷款的期限结构,提高长期贷款的比重；四、发挥企业的规模效应；五、强化债权的监督机制作用,加强债权的约束力不仅能够促使房地产上市公司的管理者妥善运用债务资本,同时可以改善公司治理模式；六、培育房地产金融二级市场,积极推动住房抵押贷款的证券化。目的是提高银行房贷的流动性,降低银行的系统性风险；七、优化房地产上市公司的股权结构；八、完善相关的法律法规；九、利率市场化；总之,在信贷紧缩的大环境下,我国房地产企业融资迫切需要改变融资渠道单一的局面,建立多层次的房地产融资体系,同时要培育房地产金融二级市场,分散银行的信贷风险,强化债权的监督约束机制,有效的保护债权人的利益,改变股权集中度高的局面,这一切都需要国家法律法规的保障才能切实有效的进行。国内外大部分研究是围绕债务融资的期限结构来研究与公司价值或者企业绩效的关系,将债务融资按照不同的标准细分,然后建立与公司价值的回归模型,很少单独研究银行贷款这一融资方式与房地产企业价值的关系。本文的创新点在于将银行贷款分为短期和长期两种形式,分别研究它们与企业价值的关系。不足之处在于没有将影响房地产企业的宏观经济因素考虑在内,未来的研究可以将GDP、利率等反映宏观经济的变量引入到模型中,增加模型的说服力,同时本文只研究了银行贷款对房地产上市公司价值的影响,未来房地产融资产品多样化后,可以按资金的来源细分,研究不同渠道的资金对房地产企业价值的影响；最后,本文只对房地产上市公司的数据进行了研究,未来的研究可以扩展到非上市公司,来增加实证结果的适用性。