居间合同制度因其有利于信息的快速流通和资源的有效利用颇受房地产中介的青睐。近年来随着我国的房地产行业的蓬勃发展,房产中介越来越多地参与到房地产买卖和租赁活动中,因此房地产居间合同的数量日益增多。然而,我国法律在居间合同方面并未与时俱进,其规定均较为笼统,且着重于保护委托人的利益。因此,在实践中委托人可能出于机会主义倾向,在与居间人订立合同后,绕过居间人私下或通过第三方进行交易。这类行为被称为跳单行为,为限制此类行为,居间人为保护自己的利益往往会在居间合同中约定禁止跳单条款。但是由于禁止跳单条款的复杂性和多样性,司法裁判中对于禁止跳单条款的效力认定存在较大差异。因为禁止跳单条款的效力认定直接影响到委托人跳单违约行为的认定及后果处理,所以研究其效力认定问题对司法实践具有重要的意义。本文首先从典型案例出发,切入房地产居间合同中禁止跳单条款司法效力认定问题的现状,进而归纳总结出其司法实践和学理上的争议焦点在于:该条款作为格式条款,是否满足《合同法》40条规定的“加重对方责任”和“排除对方主要权利”的无效情形。我国《合同法》采用了硬性规制模式,但对“加重对方责任”和“排除对方主要权利”的范围并没有做任何界定,导致司法实践中对于禁止跳单条款是否加重委托人的责任、是否限制当事人的缔约自由权和任意解除权的认定存在不一致。同时,在社会经济背景发生变化的今日,格式条款的相对方并非一概是经济或经验上的弱势者,绝对无效的规制模式忽略了格式条款的实际适用情形和当事人的客观真意,不符合实质正义的要求。比较法上鲜有国家和地区采取这种僵硬性规定,一般在认定格式条款的效力时会引入合理性检验标准,合理限度内加重对方责任的格式条款会结合个案的特殊性被认定为有效;当事人基于权利互惠或意思自治,某些情形下会自愿接受对己责任的加重,此时格式条款的效力也应从宽认定。缔约自由权并非绝对性权利,其行使必须符合诚实信用原则;房地产居间合同属于有偿委托,居间人因委托合同也受有利益,委托人的任意解除权应受到一定的限制,委托人放弃任意解除权的约定应为有效。因此即使格式条款存在加重对方责任、免除对方主要权利的情形,该条款也不应绝对无效,在合理情形下应当给予这类条款肯定性评价。居间人设立禁止跳单条款的目的多在于以最小化成本防范委托人的违约风险,合理的禁止跳单条款应当被认定为有效,通过梳理既有案例和类型化比较,本文提出在具体审查禁止跳单条款的效力时进行公平性审查的因素,具体包括禁止跳单的主体限制、时间限制、违约金额的高低以及委托合同是否是独家委托性质等。