作为内陆城市，徐州向近代城市的转变，与天津、上海、南京作为殖民港口城市在殖民势力影响下直接而突然地受到西方影响不同，是在宗教的逐渐渗透和交通运输带动的缓慢作用下，逐渐完成近代化的，具有其内陆城市的特殊性。　　 徐州现存为数不多的近代建筑在城市的持续发展中已经岌岌可危，对其的保护和利用成为当前迫切的现实需要。这就需要各个角度的详尽资料作为支撑，从而全面展示城市与建筑的历史文化价值，为保护和利用提供依据。　　 文章以徐州市中心城区1948年建成区为研究对象，结合对现存建筑的调研分析，详细梳理了徐州近代城市和建筑发展历程，并从建筑与城市两方面阐述了徐州近代历史保护的价值。　　 研究内容主要有以下两大部分：　　 其一，结合对现存建筑的调研分析，详细梳理徐州中心城区近代城市与建筑的历程。从政治、经济、文化的变迁对城市影响的角度，参照历史地图、历史照片、历史档案，尽可能全面地展示城市历史发展的画卷。并在城市与建筑发展的叙述中穿插入现存建筑的介绍，使得现存建筑成为历史画卷中镶嵌的宝石，而不是零散的珍宝。　　 其二，论述关于徐州近代城市与建筑保护的几点思考。围绕历史保护的主题，分析城市建筑稀少的原因，记述徐州历史保护的历程与现状，并讨论徐州近代城市与建筑的保护价值。保护价值的剖析分为城市与建筑两个方面，解读现存城市格局与街道蕴含的历史信息，并重点诠释近代建筑的风格与细部特征。　　 本文的研究意义主要有两方面。理论的一面，本文系统展示了徐州城市与建筑的发展历史，为将来深入的相关研究提供了可参照的大背景。现实的一面，通过调研和背景资料的挖掘，为亟待保护的城市与建筑的价值评价提供了参考资料。