商品房预售合同是一类特殊的买卖合同，它最基本的功能和目的就是在主体之间通过合同的形式移转标的物的所有权。预售合同与一般的买卖合同有相同之处，但是区别也是非常明显的。研究预售合同的独特之处，可以对合同的相关理论加以深刻的剖析，起到丰富和完善合同理论的作用。预售合同是以不动产为交易的标的物，为了保证预购人的利益，建立预告登记制度成为一种必然，此制度的建立对不动产的登记方式将产生深远的影响。预售合同涉及到物权法和债权法中最难以解决和处理的不动产和买卖合同两大难点，因此研究预售合同具有一定的理论意义。 预售制度在我国以后建立，商品房预售合同具有了一定的普遍性。预售合同的标的物是在建的房屋，由于建筑工期长，时间跨度大，不确定因素多等原因，预售合同引起的纠纷比较多，预购人的利益遭受损失的情况比较严重。从合同的订立到合同的履行，预购人的各种利益都有被侵害的危险，使本来高兴、快乐的购置房屋充满了苦恼、心酸和无助。希望通过本文的研究，在实践中，对预售人的行为加以约束，减少纠纷增加信任，维护正常的交易秩序和交易安全。 本文在研究预售合同的一般理论后，从第二部分开始分阶段地论述了预购人利益被侵害的情况，并探究其原因，设计相关制度对预购人利益予以保护。第二部分以保证预购人的真实意思表示为中心，阐述了预售人的信息披露义务、对预售人的欺诈进行规制、以及预售人的提示义务。第三部分以限制预售人的处分权为中心，设计了预售款的监管和预告登记制度，保障预购人的利益。第四部分以合同履行为中心，从正反两个方面来探讨履行的后果，对违约行为予以救济。 本文围绕预售合同的几个问题做出尝试。对于层次不齐的开发商，认为应该提高市场准入门槛，限制不良开发商进入预售市场。加强预售人的信息披露义务，改变双方信息不对称的地位，防止预售人欺诈。通过对传统双务合同不安抗辩权的分析，为预售款的监管寻找理论上的依据。在违约救济中，突出了实际履行的作用。