随着国家取消福利分房、广大城镇居民对住房需求的日益旺盛，个人住房贷款成为居民圆住房梦的一个有效途径。然而，从2001年开始，我国房地产业在一些局部地区出现了一些非理性的发展势头，在房地产投资大幅增加的同时，房屋空置率也在不断上升，房价不断飙升，己经渐渐脱离其内在价值；银行信贷资金暴露在可控风险之外。与此同时，作为银行优质资产的个人住房贷款不良率也在上升。个人住房贷款借款人的资信状况根本无从调查、开发商经营不规范、与借款人矛盾纠纷不断、大量的假按揭充斥市场、抵押物无法变现、各商业银行恶性竞争，种种原因导致了商业银行不得不加强贷款风险的预警分析，并采取相应的防范措施，工作的重点己经逐渐从市场营销转移到风险防范上来，个人住房贷款市场发展呈现减缓的趋势。 保证住房贷款市场的健康稳步发展，必须首先保证贷款风险的可控性。那么，目前个人住房贷款市场到底存在着那些风险，应该如何防范，如何发展和完善住房金融市场?本文对个人住房贷款业务的现状进行了分析，并借鉴西方发达国家研究成果，应用实证分析和理论分析相结合的方法，系统地分析了我国个人住房贷款违约的主要风险因素，归纳为借款人信用风险、开发商风险、银行经营管理风险、担保风险及其他风险五大风险类型。 一、建立科学的个人信用体系。个人信用体系的建立，可以极大地促进消费信贷和国民经济的全面发展，是顺应时代潮流的必然和现实选择。然而，由于我国幅员辽阔、经济发展快慢不一、经济的地区差异很大，我国个人信用体系的建立不可能一哄而上，一蹴而就，而应该是循序渐进的过程。建立我国个人信用制度，应从设置信用局、加速立法、完善配套制度入手来进行建立。 二、以抵押银行债券，替代住房抵押贷款证券化。从长期来看，我国推行住房抵押贷款证券化具有必然性，但现阶段市场条件、法规制度和理论经验尚未完全成熟，实施证券化，还缺乏基础。而抵押银行债券的准备成本却很低。现行税收政策、会计准则和监管主体完全适用，债券市场的发展现状也支持这种债券，所以我国现有的制度条件和环境完全可以支持抵押银行债券。 三、健全各种社会保障体系，优化担保方式。要建立住房质量保证体系，并引入保险和政府担保制度。 四、银行完善内部管理制度，打造服务品牌。银行加大监管力度、完善内部管理制度是现有市场条件下防范住房贷款风险最有效、最直接的方法，也是切实防范假个贷的重要途径。 五、加速立法，理顺资产处置程序。通过腾空抵押物，变抵押权为产权等方式，理顺抵押物处置的流程，加快个人贷款的步伐。 六、大力发展房地产二级市场金融。对一级市场形成的风险提供了二级市场化解的可能性，优化了信贷资源的有效配置。