个人住房抵押贷款证券化是住房消费金融多元化融资体系中一种融通资金的设计,是资产证券化的一种形式。房地产业与金融业关系密切,不仅在住房消费环节,甚至整个房地产市场每个环节均大量依赖商业银行等金融机构贷款或融资,而金融机构将其中的个人住房抵押贷款按一定程序和法定要求,使流动性低的抵押贷款债权转化为资本市场上的证券后卖给市场上证券投资者的融资设计,称为个人住房抵押贷款证券化。我国目前正以试点模式发展个人住房抵押贷款证券化。　　 保持房地产业与社会经济协调发展一直是政府宏观调控和经济管理的重要任务。随着我国经济发展、生活水平的提高,住房需求量增加,增加了我国商业银行等金融机构的经营风险。在保护和优化土地资源配置,稳定农业生产的前提下,长远而言,常规化个人住房抵押贷款证券化可以为我国商业银行提供稳定的聚集资金渠道,间接增加个人住房的交易及供应量,不单扶持了居民住宅建设,改善居民居住条件,还可以让房地产市场健康稳定发展；而房地产市场健康发展反过来将进一步扩大内需、拉动经济稳定增长,故个人住房抵押贷款证券化对国民经济发展具有理论意义和实践价值。因此,常规化个人住房抵押贷款证券化与“扩大内需”、“面向国际开放市场”等国策的有效实施有关键作用。　　 个人住房抵押贷款证券化在法理和操作上是一项顶级复杂的制度,国家对各种类型的房地产规定了大量的转让条件之前提,个人住房抵押贷款证券化的操作涉及了不同的法律规范。简单而言,个人住房抵押贷款证券化涉及无数产权的确认和交付以及繁多的合同设定和履行。　　 本文在问题的研究上,采取了比较研究的方法,通过对美国、英国、澳大利亚、日本、加拿大和我国香港特别行政区个人住房抵押贷款证券化的法规体系进行研究和比较,提出完善我国住房金融的建议,建设良好的法律环境,为我国住房抵押贷款证券化的常规化实施创造有利条件,以适应我国社会经济发展的需要。　　 本文分为五个部分,分别从个人住房抵押贷款证券化的原理、我国相关立法与实践、存在的法律问题分析和完善等方面进行探讨。第一章首先从个人住房抵押贷款证券化的理论考察入手,剖析了个人住房抵押贷款证券化的基本概念。　　 第二章分析了我国个人住房抵押贷款证券化发展的情况,从其特征开始以至其功能、实践意义和法律适用的分析；并对美国、英国、澳大利亚、日本、加拿大和我国香港特别行政区的个人住房抵押贷款证券化进行了探讨。　　 第三章通过美国次贷危机,分析了美国在个人住房抵押贷款证券化所存在的问题,并浅谈危机对我国的启示。国际间个人住房抵押贷款证券化发展的模式灵活多变,其目的不外乎是金融机构在利益驱动下,以个人住房抵押贷款证券化分散和规避风险。事实上,个人住房抵押贷款证券化只是一个以达到融资目的的结构性金融设计,伴随着金融创新的现实是新的社会经济关系通常缺乏相应法律规范调整,在利益驱动前提下而又缺乏相应法规的指导和监管,往往成为引起问题的基本原因。美国法律双刃刀的设计及在信息不对称优势下,美国金融机构利用法规体系漏洞达到盈利目的,这些损害社会经济的行为最终引发了全球金融海啸。　　 第四章分析了我国有关个人住房抵押贷款证券化法规体系中存在的问题。基本上我国相关的法规体系立法位阶较低,多为部门规章。而且存在法规体系内法律冲突的事实以及缺乏有效法律监管等问题。　　 第五章提出了相关的立法和制度建设的建议,通过对个人住房抵押贷款灵活的退出机制,加强住房金融消费者利益的保护和住房抵押贷款的交易安全,增加个人住房有效需求,提升商业银行防控信用风险的能力,为常规化我国个人住房抵押贷款证券化的实施创造有利条件,以适应我国需要,发挥其功能帮.助我国进一步实现社会经济稳定的发展。　　 唐代诗人杜甫的一句“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”,一定程度上反映了我国不少个人住房抵押贷款借款人的心态。由于住房价格不断上调,不少居民在“住有其屋”的驱动下,都会将积蓄放在购买个人住房上。一方面期望资产升值带动个人资产上升,同时实现安居乐业的主观意愿。在平衡社会经济各方面的考量下,常规化个人住房抵押贷款证券化正是帮助国民实践成为“业主”之余,又不会对我国资本市场以至社会经济造成动荡的一种有效措施。目前我国个人住房抵押贷款证券化存在着商业银行自身驱动力不足及法律环境有待改善等不利因素,但这并不表示我国就没有全面展开个人住房抵押贷款证券化的必要性；相反我国应以个人住房抵押贷款证券化作为切入点而取得的宝贵经验作为日后我国全面开展房地产投资权益证券化以及其它类型的资产证券化的重要指导和借鉴。　　 现实中任何金融产品均存在风险,而且任何分散和规避措施均有失效的可能性。本文认为我国不应因为美国次贷危机而对个人住房抵押贷款证券化有负面看法。我国应当以美国为借鉴,认清危机原因并完善有关法规体系,在法律监督引导下全面推行我国模式的个人住房抵押贷款证券化,促使我国个人住房市场健康稳定并可持续地发展。