随着我国房地产业的迅猛发展，房地产市场竞争越来越激烈，房地产营销策划变得越来越重要，开发商只有对市场做深入的研究，进行科学合理的营销策划，才有可能在竞争激烈的房地产市场立于不败之地。在深圳这样一个房地产市场起步较早、发展相当成熟的环境下，面临市场激烈的竞争，开发商只有进行有效的营销策划，才能使房地产项目脱颖而出。深圳山水源房地产项目是位于深圳龙岗坂田片区的一个中档房地产项目。论文运用STP(市场细分、目标市场、市场定位—segmentation，targeting，positioning)和“4C”营销理论，通过对本项目的宏观市场环境、区域市场环境和竞争状况进行了分析，从而对项目的优势与劣势、机会与威胁有了清楚的认识，然后对消费者群体按照不同细分变量，从消费者的年龄、职业、偏好与用途等方面进行了市场细分，进而选择目标市场，在对目标市场进行分析的基础上从客户定位、形象定位和产品定位三个方面确立本项目的市场定位。根据前面的市场分析和定位，制定项目的市场营销策略，分别从产品策略、价格策略、推广策略等方面对本项目的营销策略进行了详细的阐述，本文还从财务上对项目的可行性进行了简要的分析，论证项目的可行性。本文对市场分析、目标市场定位、营销策略的制定进行研究，一方面可从中总结一些经验，为以后的房地产项目的营销活动提供指导，另一方面也希望能为同行企业的营销管理工作提供一些借鉴或启发，为今后的房地产营销的提供一些有益的帮助。