近年来,政府大力推动商业地产的发展,越来越多的开发商把眼光从住宅地产转向商业地产,使得商业综合体类型的项目规划成为近年来热门的设计和施工项目,保持着较快的增长速度。但在高速发展的同时,也有许多问题的存在,并带来了一些项目的失败,从而造成了商业地产开发商、投资商的经济损失,也造成一定的不良社会影响,甚至一些项目还成为了当地的著名烂尾项目。对项目的市场判断错误,资金运作风险过大、产品规划设计出现硬伤、经营理念过时落伍等等原因,是导致商业综合体项目未能成功的重要因素。尤其是当前电商对传统零售商业带来巨大冲击,人们消费习惯也产生了变化。制定合理而又可操作的开发设计策略,对一个商业综合体项目而言,非常重要。实际上目前许多将要开发的商业综合体项目,其实并没有成熟的理论指导和实践数据可参考。结合笔者的实际工作经历,文章试图对商业综合体项目开发设计实施策略做出有益的研究和探讨。文章主要通过对商业综合体的实际应用情况的研究调查,借鉴经济学领域的核心产业理论,结合工作经验,希望在多样化的商业综合体项目形态中寻求到项目的核心评判条件;并以此构建起项目开发设计工作的评价指标体系,使得项目的策略评判做到定性和定量方法相结合。为项目在不同的开发设计阶段的决策带来了参考依据。文章进而深入研究了在基于有可量化评判指标体系的条件下,项目开发设计的各个阶段应该分别采用怎么样的实施策略,以及这些实施策略的具体执行方法和要点,同时结合实际案例进行检验。文章开头首先介绍国内外商业综合体项目的发展状况和研究情况,并对问题研究的目的和意义展开了论述;其次是对商业综合体的相关基本概念、参考理论、量化指标体系和相关计算公式进行了介绍;接着,以层次分析法为理论方法,以专家问卷调查为手段,展开论述如何利用上述量化指标体系和计算模型来为项目各个不同的开发设计阶段的策略选择提供参考依据和约束条件;最后通过对三羊广场项目这一成功案例来检验了该理论和计算模型的合理性。文末还对研究方法所隐含的一些不足做出分析,指出问题所在,争取解决的办法。