最近,国家密集出台系列“紧缩银根”的房地产调控政策,从“国五条”、“新国五条”限购限贷政策,到限售、“房住不炒”调控总基调不变和“三道红线”,调控长效机制逐渐凸显。抑制流动性过度流向房地产行业的金融调控导致房地产企业的融资大环境急剧恶化,房地产企业陷入融资艰难的处境,正面临“输血不能、造血不足”严峻问题,房企探索适合自身特点的融资渠道尤为迫切。资产证券化作为创新型融资方式在美国市场已经发展成熟。引入国内以来,虽然经历波折,但近年来在多个行业迅速发展,在商业地产领域获得暴发式增长。资产证券化具有偏重资产质量而淡化主体信用、结构化、低成本、表外融资和额度高等特点,这对有一定体量的优质资产的房地产企业而言,能很大程度上克服融资上的自身不足。因此,研究资产证券化在商业地产项目融资应用具有现实意义。本文以近期发行的“招商创融-海富通-步步高资产支持专项计划”为例,该项目的成功发行,进一步丰富了类REITs在零售商业地产的应用实践,在基础资产池组合、信用突破等方面进行了有益尝试,是证券化在商业地产应用的又一次重大创新。通过对其基础资产、交易结构、风险隔离、增信措施等多方面深入分析,总结其资产证券化的特征和不足,分析实施成功后的效果以及成功因素,为我国同类型商业地产资产证券化得出相应的启示。