近年来,由于政府对房地产行业的宏观调控、银行对房地产信贷的收紧、以及我国银保监会对影子银行的改革,房地产行业面临巨大的资金需求问题。此外,房地产作为一种良好的可投资商品,居民对于房地产行业的投资需求也日渐提升。但是房地产价格的居高不下,使得房地产的投资门槛较高,普通投资者难以对房地产进行直接的投资、以及难以享受不动产增值带来的红利和获得稳定的现金流。同时,近年来政府一系列对房地产限购政策的出台,普通投资者对于房地产行业的投资愈加困难。房地产投资信托基金的出现则有效的平衡了投资者和房地产企业之间的关系。因此,本文对房地产投资信托基金及其投资收益率影响因素的研究具有重要的理论和现实意义。本文以上市的房地产投资信托基金作为研究对象,分析了利率因素、货币供应量、产出水平、股票市场波动、债券市场波动和房地产板块波动对房地产投资信托基金收益率的影响。本文的实证部分选取了2010年1月到2019年12月的月度数据,建立了向量自回归模型,并通过脉冲响应函数、方差分解及格兰杰因果关系检验的方法对房地产投资信托基金收益率的影响因素及进行了实证检验。实证分析表明,股票市场波动和房地产板块波动与房地产投资信托基金收益率的变动呈现正相关,利率的变动对房地产投资收益率的变动呈现负相关。长期来看,房地产投资信托基金自身、利率变动和货币供给量对房地产投资信托基金收益率的影响水平较大,产出水平、股票市场、债券市场房地产板块波动对房地产投资信托基金收益率影响水平较小。根据研究结果,本文提出以下四点政策建议:(1)健全REITs相关法律法规,完善REITs相关税收制度。(2)引导金融市场健康发展,建设合理有效的资本市场。(3)简化RIETs上市流程,促进REITs尽快上市。(4)建立专业人才培养机制,培养专业化REITs投资团队。