作为降低成本、提高功能的最有效的管理方法之一,价值工程应用到房地产的开发建设过程中已经有很多年历史了,但是大多用来解决住宅单体的建筑方案的选择,很少从住宅小区的总体功能来考虑.住宅作为一种复合商品,其功能要从小区的整体功能来体现,所以在考察住宅的价值时实际是考察住宅小区的价值,即住宅小区的总体功能与实现这些功能的成本比值.本文从分析居民的居住行为和居住需求出发,将居民的居住需求由高到低划分为三个层次,并且结合当今住宅小区建设的阶层化趋势以及哈市住宅小区目前的市场状况,将哈市的住宅小区划分为高、中、低三个档次,这三个档次的住宅小区分别满足居民的三个层次的需求,由不同层次的需求确定不同档次住宅小区的功能构成.通过调查研究确定出不同档次住宅小区的各个功能指标的权重,分析了住宅小区的建设成本,将那些与功能设置相关的成本剥离出来进行分析,确定了基于功能的成本构成.然后在功能分析和成本分析的基础上,对住宅小区进行价值分析,确定出不同档次住宅小区的价值系数.本文还通过三个档次住宅小区的实例来说明住宅小区价值分析的过程.本论文所提出的住宅小区价值分析模型具有较好的应用价值和可操作性,可以为房地产开发商、购买房屋的居民以及相关的政府管理部门提供一种控制、选择、和管理的参考.本文为改善价值工程在住宅小区建设中的应用状况,寻求我国住宅小区价值工程应用的更好模式提供了一定理论基础和实践方法.