保障房发展已历经20年,如今面临着新的目标、背景和现状。其一,改革开放以来,我国住房市场化进程在制度调控下经历诸多转变,2016年,中央经济工作会议提出“房子是用来住的”,标志着我国住房市场进入“租售并举”时代。其二,我国正处于“全面建成小康”,向第二个百年目标迈进的新时期;并且联合国人居署（UN-HABITAT）对人类居住环境提出了更高的要求,从“人居二”的“人人有居所”到“人居三”对住区提出高标准高要求,强调人人共享城市、强调以人为本的包容性发展。其三,保障房建设的脚步并未放缓。“十三五”计划新建1500万平方米保障房,和大量过去已建成的保障房一起将给城市带来了不容忽视的影响。因此,在住房市场的转型到整体人居环境转型大背景下,保障房转型具有历史必然性,保障房转型路径的研究具有现实意义。一直以来,保障房的研究以“问题”导向的方式探索解决路径。现有研究指出,保障房问题频出,是典型的“问题集聚区”,问题主要集中在制度、空间及选址、居民融合等方面,但仍然不足以解释保障房发展的整体趋势和差异,也难以深入阐释影响保障房发展的核心因素和互相作用机制。因此,文章的意义在于从现有研究的不足出发,立足于南京的实证,系统梳理南京市保障房建设系统的趋势、特点和问题,深入探讨影响保障房发生异化的影响因素,并探索出其内在影响因素的核心机制,从而反思我国保障房的发展;并从我国住房市场改革的角度,探讨保障房转型发展的新的思路和转型路径。文章从宏观历史发展特征和中微观的比较特征出发,通过宏观的建设、政策发展、空间异化、居民演化四个方面的阶段性特征及趋势出发,阐明保障房发展过程中的绩效、问题和变化趋势。并在此基础上比较不同时期、不同空间区位建成的不同类型住区内在的社会空间情况,挖掘保障房转型的机会点和可能性,为后文保障房转型建议提供现状支持。这在之前的研究中比较少,也是本文的创新点之一。因此,全文总共分为四个部分七个章节。具体安排及主要内容如下:第一部分,第一、二章,研究框架与研究综述。第一章主要叙述了本文的研究背景、明确了研究问题和意义、研究内容与方法,在理论和目标明确的基础上提出本文的研究思路,并提出文章关于保障房转型研究的框架。第二章主要对相关理论以及保障房的相关研究进行综述,指明本文的理论基础以及保障房的概念、和市场住房的关系以及现有研究的重点和观点,提出保障房研究中存在的不足。第二部分,第三、四章,以南京市保障房发展进程为实证、以南京市雨花台区九个保障房住区为比较研究的对象,从宏观到中微观剖析保障房发展的特征和趋势。第三章主要是宏观分析,将南京市保障房建设进程划分为四个阶段,并在此基础上对住房建设、制度发展、空间发展、居民演化的特征和趋势进行梳理。第四章为中微观分析,主要对不同时间、不同区位、不同类型的保障房的社会空间特征进行对比分析,总结出不同保障房住区存在的外部、内部的空间问题及异化差异,并对它们的社会结构分异趋势和仍然存在的社会融合问题进行总结。第三部分,第五、六章,保障房发展的影响机制和转型建议。基于三、四的实证研究,第五章主要解释了制度、市场对保障房发展的影响,居民、空间的内在相互作用机制,并对四者的相互影响机制进行解释。第六章在机制研究的基础上,为达成促进保障房转型的目的,提出应从认知转变出发,逐步实现新建保障房多元建设和准入机制的构建,并逐步搭建已建成的保障房住区多元更新及智慧运营的框架。第四部分,第七章,主要结论、不足和讨论。主要对文章所阐述的内容进行归纳和总结,并反思本文的不足之处和未来可以进一步研究深化的内容。本文正文共约62 000字,图表61幅。