既要促进房地产业健康发展,又要有效防范其风险(尤其是贷款风险), 房地产投资者,一方面应开拓新的融资渠道,创新融资手段;另一方面应创新房地产投资经营机制和理念。这是迅猛发展的房地产业对房地产投资理论提出了新的要求。现代组合投资主要运用于证券市场,主要功能是分散风险,实质上是指投资者根据风险和收益的选择不同而对金融商品的不同组合,即通常所说的“不要把所用的鸡蛋放到任何一个篮子里”。把这个概念应用于房地产投资上,即指投资应是多方向的。由于风险大的房地产投资项目回报率也相对较高,而风险小的项目回报率较低。因此,如何将资金分散地投入不同类型的房地产项目,通过多样化来分散风险,形成综合的竞争优势,使得在相同回报率下投资的风险最小或在相同风险水平下投资的回报率最大,这就是房地产投资风险决策问题,实际上它属于资金分配问题。在美国,由于房地产业发展历史较长,在70年代已实现房地产证券化,因而借助于现代投资组合理论,已对这类问题进行了一些初步研究。在我国,房地产组合投资研究基本上很少。事实上,随着我国房地产业的不断发展,房地产投资的合理组合是房地产开发经营多样化战略的客观要求和必然结果。本文借鉴西方发达国家成熟的现代组合投资理论和成功的房地产投资经验,以风险——收益为核心思想,在房地产投资组合中引入了系统风险和非系统风险的概念。结合房地产投资固有风险,研究投资组合理论对房地产投资风险的分散作用,并进行实例分析,得出了组合投资的确能分散投资风险。在分析预期收益的情况下,结合均值——方差模型和资本资产定价模型,建立了一个寻求风险最小的房地产组合投资模型,讨论了该模型的有关假设、模型中有关参数的确定,并进行实例分析,最终得出在预期收益下,投资者通过调整投资组合策略,可使组合投资风险远远小于单项投资的结论。