改革开放以来,随着中国经济的飞速发展。房地产行业得到了高速而充分的发展。城镇化的比率不断提升,人均居住面积不断提升,住房价格也不断提升。房地产对整个经济发展的支柱效用与带动作用都非常地明显而直接。近年来人口红利逐渐消失,中央提出“房住不炒”把控房地产稳健发展等众多因素影响下,昆明这样的新一线城市的房地产也经历了非常快速的发展时期。但目前仍然在经历经济转型的阵痛、行业龙头暴雷的影响以及银行信贷定向收紧等众多因素对地产行业的不利影响。昆明作为云南的省会城市,四季如春气候非常宜人是云南的政治,经济,文化中心,是东南亚的桥头堡。年轻人从各个地州甚至是全国各地来到昆明定居。本文的研究就是基于昆明房地产市场错综复杂的环境而展开。本文将以R地产的H项目营销策略研究作为论述方向。在营销学的科学范式下充分调研、谨慎研究,对符合相类似项目共性特点的营销策略进行深入研究。按照宏观环境分析、竞争态势分析、企业竞争战略分析、目标市场细分分析及营销策略研究五个步骤逐步剖析地产项目的营销痛点。单一的分析工具使用会使得市场营销活动缺乏整体性思维和严谨严密的逻辑链条。房地产营销活动的实践中,营销工具的使用是具有较强的场景逻辑。比如单独孤立的4P营销策略的运用,可能会忽略了STP战略选择的大背景。而STP的战略是基于公司项目的整体规划制定的。同时公司的战略的SWOT工具,分析背景是基于微观的竞争战略态势以及宏观环境的影响来制定。从宏观入手进入到微观竞争,进而到公司战略,再而到STP定位、最终落地到4P营销策略。本文使用经典的营销理论逐步剖析。通过对宏观环境进行剖析、进而使用波特五力模型来对行业的竞争态势进行五个方面的分析、逐步到对本项目的SWOT分析,进而到市场定位STP和市场营销4P策略。整一个推演及分析过程逻辑由大到小、逻辑链条清晰。在逻辑严密、调研充分的基础上,对营销策略进行研究提出合理化建议。最终有效地提升营销宽度,为企业提供更大价值的可能性,同时也为同类型的地产研究提供一定的借鉴作用和参考价值。建设一套切实可行,有利于企业营销、有利于行业健康发展、有利于社会长足进步的营销策略。特别是根据宏观环境的人口形式分析下,家庭规模逐渐变小,老龄化严重的情形下。对现有产品定位的基础下,进行了更深层次的需求挖掘。客户购买公寓类产品的使用情形及方案可以更好地解决老人赡养问题,更好地提升生活品质。这也为今后的类似产品的营销提供了更多的可选择方案。最终在4P策略上提出包含延伸产品价值拓宽产品业态等11条有效建议。最终对H项目营销策略的改进建议可以提升城市对人才的吸引力度,加速去化房地产的库存。真正有社会责任感的房地产公司,不仅仅只是卖产品,而是为客户提供改进的居住解决方案。