运营管理是维持商业地产项目日常运作的基础性工作,商业地产项目因为其租赁式经营的特征,其运营管理及其对运营人员的要求,与自营式百货商场、综合超市又有很大的不同。正确认识其中的差别,对有效开展商业地产项目的运营工作有着重要的意义。商业地产项目的运营管理是一项新的管理科目,需要多学科人材组成优秀运营管理团队,建立运营管理人材选择与培育机制,根据消费者需求变化及时做出准确的业态调整,提高商业地产的核心竞争力,做出运营管理品牌特色,商业地产经营就能立于不败之地。长春万达广场项目,从前期的规划、设计、工程建设、招商策略、运营管理方面由于缺乏统一的规划、统一的设计、统一的营销宣传,整个广场的运营管理也很不尽人意。运营管理人员专业知识上欠缺、理念上深度不够、对运营管理的整体策划不够。当时的现状总结起来就是:客流不旺、租户难求、管理乏力。本文以长春万达广场运营管理体系中面临的各种问题及风险,展开分析与论述,虽然这是一个商业地产行业的普遍问题,但每个广场有各自的管理手段,有的成功并收效甚好,有的则反而越管越糟并陷入僵局。项目管理作为一种特定的管理方法,可以很好地运用到企业的运营体系管理里面。通过运用项目管理的理论使这样一个整改过程更加科学、更加合理、更加实用。本文从长春万达广场运营管理体系中存在的问题为切入点,应用理论研究、实践调查、系统研究等方法,对运营管理体系进行改进,以找出一套适合长春万达广场运营管理的切实有效的方法。长春万达广场运营管理体系改进项目是一个在全公司自上而下的由总经理直接带队、运营副总具体负责,多个部门参与进行的项目。对公司来讲可以说是一个系统工程,一个特殊性的任务。按照“一把手亲自抓,各部门通力合作”的原则,严格按照项目计划进行各项项目活动。在项目进行控制过程中,及时发现和纠正偏差、错误,按照项目重要里程碑表逐一完成运营管理体系改进项目中的各项重要活动。在项目管理的过程中,保证了出现在各个阶段的问题被及时发现和解决。通过项目管理的有效方法,对运营管理的流程控制进行了改进,根据广场的自身特点和总结同类商业广场的经验,制定了系统的长春万达广场运营管理的相应流程。通过项目管理、项目计划与控制的相关知识,结合企业管理与商业地产运营研究并改进长春万达广场运营管理体系,建立一套有效的运营管理体系模式来解决目前长春万达广场系统运营过程中存在的问题,进而规避由于运营管理不善而给广场经营带来的各种风险。为公司创造更好的经济效益,使万达广场在激烈的市场竞争中求得生存和发展,使长春万达广场实现了保值、增值。