M项目是Y地产公司准备在惠州市大亚湾区开发的一个住宅项目。在当前的市场环境下如何使本项目超越竞争对手，取得良好的经济效益和社会效益，是Y地产公司所面临的一个挑战。本论文即为根据当前市场环境和M项目的实际情况，运用相关市场营销理论，针对M项目所做的营销策划研究。　　 本文首先对该项目的背景、宏观经济环境、区域环境、项目竞争环境进行了分析，根据分析结果对本项目的内部优势、劣势，外部机会、威胁进行了总结，并采取了发挥优势、利用机会、减少威胁、回避劣势的应对策略。在消费者需求分析和市场细分的基础上确定了本项目的目标市场和市场定位，然后提出该项目的营销组合策略，主要包括产品策略、价格策略、渠道策略和促销策略。本文在对M项目进行营销策划研究的过程中，运用了SWOT理论、sTP理论、4P营销组合理论，将营销理论与项目自身的特点相结合，为M房地产项目提供了一个营销策划方案。　　 本论文对M房地产项目营销环境分析、市场定位、营销组合策略的制定进行了研究，一方面为Y地产公司对M项目的营销决策提供依据，另一方面也希望能为同行业其它房地产公司今后在进行项目营销策划时提供一些有益的帮助。