随着房地产的改革和城市化的推进,住宅小区成为大部分城市居民的生活场所,在其内部主要呈现以社区居委会、物业服务企业和业主委员会为主要组织的治理结构,并以物业管理服务为主要治理内容。目前,住宅小区物业管理领域矛盾纠纷日益高发,严重影响基层治理和社会稳定,小区治理日益成为党和政府重点关注的课题。根据网上案例和信访数据分析,小区治理主要矛盾点在于:一是业主与物业服务企业两个主体的权利不对等,业主弱势,物业服务企业强势,引发住宅小区冲突。二是业主委员会超越职责范围去干涉小区治理,且无有效监督,导致小区治理恶化。本文研究目的在于,探索不同治理模式的小区特点,就住宅小区治理模式研究的发展过程进行简单的梳理,基于公共池塘资源理论将住宅小区不同的治理路径、方法方式进行归纳,梳理出良好治理小区共同要件。笔者试图通过本文回答如下几个问题:第一,不同治理模式的住宅小区的治理效能的差异;第二,运行良好、治理有序的住宅小区具备哪些特征;第三,如何提升住宅小区的治理效能,从而避免“公地悲剧”发生。全文分为5部分:第一章为绪论,提出研究背景、意义、目的,并对核心概念和文献综述进行了阐述。第二章通过研究分析广东省住宅小区情况发展历史、广东省住宅小区治理基本概况,设定住宅小区模式划分标准,将住宅小区分为两方合作型、业主委员会主导型、物业服务公司主导型、缺少管理型等四种类型。第三章通过分析五个住宅小区,研判小区治理要件来说明住宅小区的治理特点,以及不同主体对住宅小区治理模式的评价。第四章是基于公共池塘资源理论进行分析,阐述案例小区的治理模式和主要存在问题,着重分析物业服务企业、业委会等不同主体治理策略,得出良好小区治理应具备的要件。第五章提出了提升优化住宅小区治理模式的对策建议。笔者认为要通过健全和规范业主大会和业主委员会运作机制、建立住宅小区业委会、社区居委会、物业服务企业三方协调治理机制、修订物业管理条例等法律法规、实施国有企业兜底管理等措施,并结合当地实际择优选择住宅小区治理模式,从而实现住宅小区平稳有序健康发展。