自20世纪90年代以来,房地产行业逐渐市场化,现已成为我国国民经济的重要支柱产业。对房地产企业来说,商品房销售收入是房地产企业的主要收入来源;土地出让金、工程建造成本、市政配套费、税费等各项支出构成了房地产开发企业的主要成本。在税费方面,土地增值税作为房地产行业特有的税种,由于其自身使用超率累进税率的计算特点导致土地增值税税负变动幅度较大,因此土地增值税是对房地产行业税费支出影响最大的税种之一,对公司的利润收益也有着较大的影响。自经济增速放缓加之疫情、地方税源各因素影响,我们能明显感知税务环境呈收紧趋势,与此同时国家全面加大房地产行业土地增值税的清算力度。房地产开发企业自拿地开发到工程建设再到销售竣备,复杂的税费计算与大额的支出贯穿着房地产项目从始至终的每一个环节。大额的税费支出很大程度上影响公司的利润情况,任何一家房地产企业都希望能够通过合理合法的方式降低企业的税收负担,增加企业收益、提高利润率。在此背景下,本文选取M房地产公司开发的S项目作为研究对象进行税收筹划研究。截止到2020年12月,S项目销售基本完成,达到可清算条件。S项目在预清算时发现由于项目税收筹划制度不完善、财务人员缺乏筹划意识、对优惠政策的不敏感,导致项目缺乏事前筹划引起大量可扣除成本被迫保留、税收优惠政策应享未享等问题。本文首先对企业税收筹划的理论与方法进行阐述,为下文设计筹划方案提供理论支撑。其次以S项目土地增值税预清算的数据作为支撑,对S项目的基本情况、土地增值税纳税现状和存在的问题进行分析,引出了S项目设计税收筹划方案的必要性与可行性。基于S项目的具体情况,根据税收筹划理论方法设计了余货产品转让处理、公建配套无偿移交、打包出售积存车位等三种税收筹划方案,对税收筹划方案实施的成果进行对照并分析筹划的关键点,进而提出保障税收筹划方案顺利实施的措施与对策。本文以现实中的房地产企业为具体研究对象,对M房地产公司S项目在土地增值税方面存在的筹划空间及具体筹划方案展开了深入研究,并从技术、制度、组织三个层面多维度提出对房企土地增值税税收筹划方案落实的保障措施。本文的研究分析有助于M房地产公司在降低土地增值税税负的基础上进一步探索更具普适性的筹划方案用以全面提升公司的经济效益,并对同行地产企业具有一定的借鉴和启示意义。