随着中国城市化进程的深化，政府与规划部门在不断的寻找着更具前瞻性的城市发展的模式。城市规划从早期的“摊大饼”型，到今天力推的建构在新城市主义理念上的TOD模式，是应对诸如交通拥堵、能源消耗、环境污染等城市副产品的主导方向之一。如何依托薪城发展特点，在集约化利用土地的原则下，开发建设符合新城市场环境、满足当地主力客户需求，且具有良好经济效益的商业地产产品，是摆在众多商业地产开发企业面前的一道难题。　　 本文以位于北京市房山区长阳镇某轨道上盖商业项目为例，立足扎实的市场研究，主要采用SWOT分析方法，首先描述该项目所在的区域市场特点，以及目标客户需求特征，其次在深入分析项目优劣势的基础上完成该项目的市场定位，最终给出了该项目的商业规划建议。　　 本文的主要研究结论为:针对新城商业项目的开发，第一，应立足当地市场实际情况，依托项目自身特点及优势（如:轨道交通），引入国际化的先进理念（如:TOD模式），进行项目的建筑设计与规划;第二，应深入研究当地主力目标客户的需求特点，针对其消费特点，进行有针对性的商业规划，避免项目定位与实际需求不符的情况。同时，商业规划及设计细节方面应紧紧抓住人性化的主题;第三，房地产开发粗放化经营的时代已经结束，精细化运作成为项目成功的关键，而商业地产项目在精细化方面的要求更高，这主要表现在专业化团队的引入。其中最关键的核心团队包括:1、专业的商业建筑设计团队的引入;2、专业的商业策划及招商团队的引入;3、专业的商业管理团队的组建与培养。