期权定价理论是现代经济学领域最为重要的成果之一,主要讨论的是期权价值的确定方法。美国经济学家默顿和斯科尔斯正是因为在期权定价方面所做的贡献而获得了 1997 年的诺贝尔经济学奖。本文从我国房地产业的发展现状入手,借鉴国内外的研究成果,根据自己的认识水平,再结合实证案例研究,初步探讨了期权定价理论在房地产开发投资决策中的运用。期权是一种选择权,具有权利和义务不对等的特征。按不同的标准,期权可以被分为:看涨期权和看跌期权、美式期权和欧式期权、金融期权和实物期权。实物期权是与金融期权相对应的现实选择权,被广泛地应用于投资决策、公司并购和价值评估等许多领域。实物期权理论引入我国的时间不长,再加上涉及比较深奥的数学模型,因此较少地被使用。但事实上,由于实物期权适用于周期长、风险高和资本密集型的项目投资决策,因此具有重要的应用价值。本文在分析了影响房地产开发投资决策的不确定性因素之后,指出折现现金流量法是房地产投资决策中常用的方法,包括净现值法和内部收益率法。其中净现值法是应用最广泛的方法,它隐含了两大基本假设:投资是可逆的和不可推迟的,因此开发商只能做出乐观或悲观的选择,要么继续,要么放弃。但是,在大多数情况下,房地产开发投资是不可逆的,并且投资具有可推迟性。开发商可以将房地产项目分期开发,在决定二期项目是否开发之前,通过关于产品价格、成本和其他市场状况的信息,使得房地产项目在投资时机的选择上具有很高的灵活性。由于传统的投资决策方法一净现值法忽略了房地产开发投资中灵活性的价值,因此,本文引入期权定价方法中的二叉树图法对这部分灵活性的价值进行了估算,从而有助于房地产开发商们做出更加准确的投资决策。为了将理论与实践更好地结合起来,本文特以“紫竹林小区”为实证研究对象,在搜集了该房地产项目的部分基本数据之后,做了一些简化处理,再分别使用净现值法和二叉树图法对该项目的开发投资决策做了定量的分析并进行了比<WP=4>较。对于房地产丌发投资决策来说,其不确定性因素较多,在保留传统投资决策分析合理内涵的基础上,充分运用实物期权理论考虑投资的不确定性和灵活性,并用期权定价方法对传统投资决策方法进行改进,提高了投资决策的科学性,为房地产开发商们提供了新的思路,有利于房地产投资的理性运作。