随着社会经济的发展，人们对土地尤其是建设用地的需求日益加大，城市土地供求矛盾日益突出，土地需求者开始将目光从城市转移向农村。同时，随着农村产业结构的调整，第二、三产业开始大力发展，这必然会涉及到集体建设用地的流转。众多因素促进了集体建设用地的流转，集体建设用地流转势在必行。但国家考虑粮食安全的需要，通过制定相关制度政策，从一定程度上限制集体建设用地的流转，使得其流转只能私下进行。流转行为得不到法律的规范和保护，必然导致流转成本巨大。面对现实与制度的矛盾，国家也逐步设立了多个集体建设用地流转改革试点，现已开始在全国范围内进行集体建设用地流转制度改革。栖霞市农村集体建设用地也是受众多因素推动自发流转的，在相关法律制度还不完善的情况下，流转过程中必然会存在很多突出问题。本论文的一个创新之处是选取栖霞市农村集体建设用地流转为研究对象，从栖霞市农村集体建设用地流转的现状、影响因素、存在问题等方面进行研究，提出从根本上解决流转问题的相关建议，以促使其土地规范合理有序流转，提高土地利用率，切实保护耕地及农民利益。本论文首先结合相关专业理论，运用定性与定量分析相结合的方法，从自然、社会、经济、制度等各个角度分析栖霞市集体建设用地流转的影响因素，找出其流转的驱动因子和障碍因子。研究得出，乡镇企业发展、农民经济收入的提高等是促使其流转的因素，而土地政策制度、社会保障体系等的不完善是抑制其流转的重要因子。障碍因子的存在使得栖霞市集体建设用地流转较为混乱无序，相关政策制度的不完善是引发众多问题的关键。同时，本论文通过查阅统计资料和问卷调查等手段，对栖霞市农村集体建设用地流转情况进行研究发现，栖霞市农村集体建设用地流转在征地、收益分配和“小产权房”建设等方面存在着很大的问题急需解决。征地过程中存在破坏基本农田、大规模占用耕地、土地闲置、征地手续不全、对征地农民补偿低等诸多问题。国家、农民集体和农民个人之间的收益分配也很不合理。农民集体经济组织以及原来的土地使用者都不能分享土地征收之后带来的巨额增值收益。农民集体经济组织凭借土地所有权获得的土地收益也并没有主要用于安置农民和农村建设，而主要是被个人侵吞。集体建设用地使用权人私自将土地转让、出租，获得的收益完全归其个人所有，而农民集体经济组织作为所有权人应享有的利益受到侵害，国家应分享的部分流转收益金也因监管制度的缺失而大量流失。此外，随着人们对住宅用地需求的持续加大以及城市房价的居高不下，栖霞市的“小产权房”建设开始盛行，但目前“小产权房”建设是违法的，并不受法律保护。在栖霞市农村集体建设用地流转的过程中，栖霞市耕地大量减少，土地利用规划缺乏约束力，土地利用效率非常低，农民权益易受到侵害。面对栖霞市农村集体建设用地流转存在的这些突出问题，本论文结合广东顺德和安徽芜湖的集体建设用地流转试点改革经验，从改革征地制度、制定和完善集体建设用地流转相关法律法规、合理分配土地流转收益等方面提出了相关建议，以规范集体建设用地流转行为，切实保护农民利益。