在房地产快速繁荣发展的背景下,由于住房建设供需不平衡和投资性住房需求等原因导致的住房空置现象日益显现。本文以常州市住房空置为研究对象,以常州市公安局人口管理支队获取的人口入住率数据为基础,以小区为基本研究单元,运用Arcgis分析空置住房的空间分布特征和空间集聚特征,并基于成因对空置住房进行空间类型划分。然后从内生机制和外生机制两个层次分析住房空置的形成机制,其中内生机制包括增长型城市政体及其时间演变、居民购房意愿及其形成差异等,而外生机制包括国家制度设计和宏观环境背景分析。常州市住房空置的空间分布存在以下特征:空置率在空间上的变化存在连续性,圈层分布的特征明显,同时在局部地区也表现出明显的跳跃性和突变等空间分异的特征;住房空置的高值地区主要分布在城市外围地区,住房空置的低值区主要分布在城市中心地区。常州市住房空置的空间集聚分析则表明高值区和低值区存在交错分布,相互混杂的特征。从住房空置的影响因素来看,天宁区与住房异质性密切相关,武进区存在明显投资需求导致的住房空置,新北区存在安置房空置和新建住房空置两种类型,钟楼区住房空置则表现出老旧住房空置的特征。常州市住房空置可以划分为远郊区设施欠缺性空置、中心区优质投资性空置、近郊区新建流通性空置、中心区社区衰败性空置。远郊区设施欠缺性空置主要分布在远郊区,中心区优质投资性空置主要分布在天宁区及地铁站点附近地区,近郊区新建流通性空置主要分布在周边设施配套较为缺乏的郊区地带,中心区社区衰败性空置主要是早年建设的质量较差的住房,出现在城市的老城区。住房空置形成的外生机制大致可以从制度成因、资本循环、资本流动和人口流动进行分析,制度成因侧重于分析分税制改革和官员绩效考核制度下土地财政的产生,中国所处的资本循环阶段和经济危机的爆发二者相互叠加导致房地产行业处于过热的状态。内生机制中住房供给层面分析表明地方政府通过开发区建设、大学城建设和生态城建设获取土地财政,并推动城市建设的快速发展,城市拓展方向由以武进区和新北区为主,主城区向南向北发展,转向为向北和向东发展。住房需求层面分析表明,常州市的购房需求一方面是高收入群体的改善性需求和投资性需求,另一方面则是低收入群体被排除在日益高速上涨的房价之外。在应对住房空置的措施方面,需要中央政府、地方政府、房地产开发商和居民形成合力,以期妥善应对常州市存在的住房空置问题。分别从政策性措施和规划性措施提出住房空置的应对策略。政策性措施主要包括财税政策调整、官员考核政策调整等;规划性措施包括建立配套设施,消化存量住房等。