90年代中期以来,我国房地产发展又进入一个景气周期,在国家住房制度改革和金融政策的刺激下,每年新开工的房屋建设面积和房地产开发投资额节节攀升。从2003年开始,在“房地产业是否过热”、“房地产业是否出现泡沫”的质疑声中,人民银行要求严格规范房地产贷款,不仅是对房地产开发贷款,而且对个人住房贷款都开始紧缩银根。 而房地产对资金的需要,有两大特点:一、需要资金量大。二、资金周转期长。这两个特点就决定了房地产业需要金融业的大力支持。 目前,一方面,我国房地产金融体制仍不健全,房地产业融资主要是银行贷款,这大大增加了银行的风险;另一方面,居民投资渠道的单一,证券市场低迷。房地产融资渠道单一造成资金缺口;其过度依赖商业银行造成了银行高度的金融风险;社会闲散资金较多却又投资品种缺乏;证券市场迫待发展,需要引入稳定因素。在四方合力的作用下,发展房地产产业基金可谓是恰逢其时。一方面它丰富了金融市场的产品品种,满足了投资者多样化的投资需求,为房地产企业开拓了新的融资渠道,使过度集中的风险可以得到有效的转移配置,进一步深化了房地产金融体制改革;另一方面加快基金发展,能繁荣证券市场,对证券市场发展起到了稳定作用。 本文通过对国外房地产产业基金发展成熟市场的研究分析,并结合中国房地产市场环境的分析,探讨了在中国发展房地产产业基金的可行之路。 实际中,由于现实原因,国内学者与专家针对中国房地产产业基金的研究只停留在论述其发展的重要性、意义和在中国开展的障碍分析阶段,偶而有一两人一带而过发表自己对中国现有条件下如何开展房地产产业基金的建议,对我国现阶段具体的运作方式的研究少而又少。本文不仅得出了在中国发展房地产产业基金的可行性与大趋势,并具体提出了在中国其可行的运作模式与发展路径,即在我国现有市场条件下,如政策仍未放开、证券市场发展不完善、房产市场亦不够成熟规范等,现阶段我国房地产产业基金应选择发展封闭式的契约型基金为主。在此之后,本文针对目前房地产基金市场上所存在的一系列问题的根本原因——房地产基金市场的信息高度不对称性,通过引入认证中介机构的形式来论证化解问题的方式与方法。