国有土地租赁制度是以承租方式取得土地使用权的城市土地有偿使用制度,属于土地一级市场。国有土地租赁作为土地出让方式的补充首先运用于企业改制中土地资产的处置,后逐渐扩大实行范围,并取得良好效果。西方经济发达国家土地租赁实行较早,实践经验丰富,理论研究水平较高,对我国土地租赁制度的研究有很好的借鉴意义。国内自上世纪90年代开始对现代城市土地租赁制度展开研究,研究领域涉及:①城市土地租赁制度的内涵;②适用范围;③权属性质定位;④年租制三大要素;⑤权利流转:⑥权利价格;⑦制度建设:⑧企业改制中的土地租赁;⑨其他国家或地区租赁制度等方面,研究取得较大进展,但主要存在两方面问题。一是土地租赁制度研究中关键问题存在很多争议;二是某些领域研究力量较薄弱,深度不够。 本文以承租土地使用权性质定位为线索,分别对承租土地使用权权利内涵界定、租金管理、权利流转和权利价格的评估等内容,按照理论基础——争议总结——分析论证的思路分别进行系统论证。文章研究了企业改制中的土地租赁,并对安阳模式进行了个案分析。通过理论与实践结合,对国有土地租赁制度进行评价,提出完善制度的建议和构想,并对其未来发展方向作出预测。 文章第一章阐述了研究背景和国内外关于国有土地租赁的研究进展,提出了研究的思路、目的与意义。第二章介绍了租赁与土地租赁的基本内容和我国国有土地租赁的概念、制度创立的过程和特征。第三章以物权—债权理论为基础,重点对承租土地使用权权属性质进行综合分析,提出应给予其物权性质的定位。对年租制与批租制的本质进行了分析,辨析了国有土地租赁的相关概念。第四章以地租理论为基础,提出了年租制租金标准确定的原则,重点论述了租金测算的方法,还对租期设置、租金调整和租金管理进行研究,并提出了创新性的建议。第五章以地价理论为基础,在综合有关研究成果的基础上,提出了承租土地使用权评估的思路,重点论述了承租土地使用权价格的评估方法,并对各种方法进行了评价。第六章以土地使用权流转理论为基础,对承租土地使用权流转的几种观点进行了分析,论证了采取有限制流转的思路。对承租土地使用权流转的不同方式的要点进行了论述。第七章以企业改革相关理论为基础,对企业改革中土地处置的五种方式进行了优劣分析,重点论述了租赁方式处置的利弊与应注意的问题。第八章介绍了我国国有土地租赁的概况,并着重对安阳模式进行了个案分析。 本文的创新性成果主要有三点:①用首期支付系数f对批租制和年租制租金的收取采取统一的形式;②设立土地资产租赁公司管理存量土地租赁,增量土地租赁划归土地储备中心管理:③提出由出让到划拨再到承租的承租土地使用权价格评估思路。