城市土地有偿使用的价格标准、土地税收标准应与城市土地的质量等级和土地利用水平保持一致.然而现行的城市土地市场中,常常只注重对一个城市内部的定级与基准地价评估,而缺乏宏观调控城镇土地价格的分等研究.导致土地级别和基准地价缺乏明显的可比性,城市间缺乏横向可比的地价指标,无法为各级政府实施有效的宏观地价管理提供依据.为提高土地市场调控政策的科学性,进一步规范土地使用制度改革,建立科学合理的城市基准地价体系,有必要加强宏观区域内城市土地分等的研究.论文第一章到第四章为理论分析部分:第一章绪论,探讨了城镇土地分等研究的背景、重要意义,并综述了国内外研究现状,介绍了研究方案.第二章对城镇土地分等的相关概念进行了界定,并具体探讨了级差地租理论、城市地价理论、区位理论等基础理论对城镇土地分等的指导意义.第三章对影响城镇土地综合质量的因素进行了分析,归纳为区位、自然、经济和社会因素四类,并细分为10个具体影响因素,分别是:区位、地质条件、环境质量、集聚规模、基础设施、用地产出水平、经济发展水平、用地潜力、政策因素、特殊因素.第四章对城镇土地分等两种技术思路进行了探讨,确定多因素综合评价方法划分城镇土地等别,并分析了此方法的几个关键步骤.第五章为实证分析部分:第五章以江苏省64个地级市、县级市和县城镇为研究样本,根据实际情况选用了六类因素共20个指标进行实证研究.以层次分析法确定权重,数轴法初步划分等别,经基准地价验证,最终把64个城镇划分为六个等别.并对分等结果进一步分析,分析江苏省城镇土地等别分布的地域特点及组合规律等.第六章为讨论与建议:首先对分等因素的选择、分等成果的应用及该研究的不足进行了讨论;并提出了政策建议,包括构建统一的城市土地市场和区域性城市基准地价体系、拓宽城镇土地分等研究的思路、建立城镇土地质量监控体系等.