在按揭购房过程中,开发商在为购房人(借款人)向贷款银行提供阶段性保证担保责任的过程中要求将“房屋买受人未按照借款合同向贷款银行还贷导致开发商承担保证责任”作为了商品房买卖合同的解除条件。实践过程中房屋买受人就其与银行之间的借款合同出现“断供”时,开发商作为保证人在向贷款银行实际担保了阶段性保证责任后,在此情形下,开发商作为保证人同时亦享有追偿权。在合同解除权与保证人追偿权竞合的情形下,开发商行使保证人的追偿权可能无法在实质上实现对权利的保护。在此情形下,开发商可以行使商品房预售合同的解除权,以保证债权在经过法院裁判后得到实质性保障—即我们通常而言的“房屋回购”。在商品房预售合同所指向的房屋没有因购房人其他债权债务关系被法院预查封(司法实践过程中法院可以对在房管局网签备案的合同进行查封)的情形下,开发商解除商品房买卖合同如上文所述就比较容易的实现了权利维护的目的。而在商品房预售合同因购房人的其他债务存在预查封甚至执行的情形时,开发商仅仅解除合同尚不能完全实现该目的。因此,针对此种情形,开发商还需要经过申请解除查封、提出执行异议的诉讼程序以实现对权利的维护。本文拟通过对上述两种情形的分析,说明司法实践中开发商的阶段性保证担保责任以及开发商在向贷款银行承担阶段性保证担保责任后向“断供”业主进行权利主张的具体路径。在开发商解除合同并通过申请解除查封、申请执行异议使得商品房预售合同所涉房屋恢复原始权利状态后,开发商的权利得到了维护,而商品房预售合同预查封所涉及到的其他债权人的权利在开发商主张权利的路径中会丧失实质性保护。在此过程中,其他债权人可以就商品房回购过程中开发商应当向业主返还的购房款申请保全和强制执行。本文拟系统性分析开发商的权利在得以维护后,进一步分析如何实现对其他债权人的权利保护,希望对法律从业者在司法实务操作上有所裨益。