根据发达国家的经验，房地产金融制度的选择对房地产业的健康发展起直接的、决定性的影响。不恰当的制度选择或者制约房地产的发展，或者催生房地产的泡沫。在其它市场因素的作用下，不恰当的房地产金融制度选择会成为国家经济安全崩溃的直接动因。有关这方面，最近的一个例子是上个世纪末东南亚的金融风暴。 本论文从经典的厂商理论出发，基于最朴素的完全竞争的产商模型(baselinemodel)，通过调整模型假设，包括将市场主体培育、市场结构调整、房地产金融制度创新，国家财政货币政策干预、随机性和周期性市场波动、多期引起的不确定性、税收和补贴制度、政府的价格指导、房地产金融市场多均衡解存在的可能、信息问题、离散物品的生产决策等一系列制度或政策，外生或内生变量，可变或不可变约束条件放置、加入初始分析模型，通过标准的静态比较分析方法，一方面，解释房地产商金融行为选择与金融制度环境之间的互动，另一方面，在梳理这种互动机制，系统总结我国房地产商现阶段金融行为模式的基础上，对下一步我国房地产金融制度深化从理论的角度给出建议。 论文在对房地产市场结构的缺陷和房地产业发展不可避免的负外部性系统研究的基础上，基于经典的“蛛网模型”，解析了“政府与房地产企业间的协作”对维持房地产市场可持续发展或者房地产宏观调控有效性的重要价值。 政府对房地产市场的干预有多种手段可供选择：包括常规的经济手段和直接的行政监管。在信息完全对称的条件下，论文证明，不同的政策工具的干预效率是无差异的。在此基础上，论文提出了一系列可能会导致政府干预失败的内、外生因素以及不同市场设置条件下，不同政策工具的效率比较。论文简略讨论了，开放条件下，一些传统上被认为行之有效的干预措施失效的原因。 基于经典的“南北贸易模型”分析框架，论文大致勾勒出房地产市场如何渐进地由目前完全竞争向垄断竞争发展的演进路径。论文得到了与以房地产市场集中度研究相区别的结论。论文证明了：在市场“无形之手”的安排下，一方面，发达地区的房地产市场结构将渐进地完成由“零散”竞争到垄断竞争的转变；另一方面，市场化主导的市场结构转变不以牺牲“弱小”的房地产企业的生存为代价。 论文使用了一个经过扩展的“双缺口”模型梳理了房地产金融制度创新与房地产土地制度创新之间的互动关系，“双缺口”模型为我们国家历史上房地产要素市场制度创新进展缓慢或改革措施效果不显著提供了有别以往的解释。“双缺口”模型指出，我国的房地产已发展演进到一个非常复杂、微妙的阶段。“双缺口”模型清晰解析了，在房地产发展过程中，金融创新与一级土地体制创新呼声此起彼伏，相互矛盾的对策建议层出不穷的背后重要原因。 论文系统解析了“土地新政”这一新的市场变化对房地产价格可能的影响。与以往研究相区别的发现在于，影响房地产商基于非线性规划产生的最优解的因素远远不仅限于“土地新政”引起的土地供给量变化的冲击，还包括不同的土地资源禀赋条件、房地产市场的开放程度以及消费需求的变化。在开放的市场条件下，政府在一级土地市场上“紧缩”、“拉动”甚至可能会得到与初衷相反的政策效果。论文的最后部分给出了最具趣味、也最具现实意义的发现，即在开放条件下，发达地区土地政策的实际干预效果，很大程度上，取决于周边地区土地政策的配合。 论文证明了，推动房地产企业适度集中，是政府遏止“寻租”，减少“寻租”社会损失的另一条重要途径。论文证明，房地产商之间的“寻租”竞争成本相差越大，具有较小竞争成本的房地产商胜出的可能性越稳定。由于稳定性与社会福利浪费呈负相关，政府因此可以通过观测一级土地市场“胜利者”的稳定性，非常准确的把握“寻租”活动的强度和规模，进而对“寻租”行为进行干预。 论文分别使用MM理论和资本资产定价模型(CAPM)解释了当房地产行业整体景气，房地产商不存在破产威胁或破产威胁非常小的情况下，基于市场价值最大化的考虑，房地产商之所以强烈偏好于通过银行作为主要融资手段背后的经济学机理。随着房地产业的发展，房地产业蕴含的风险逐步加大，尤其在上海，拓展银行之外的融资渠道对维护上海、乃至整个中国金融安全具有不言自明的价值。房地产商强烈偏好银行作为主要融资渠道，很大程度上，源于银行的贷款利率与企业风险之间不存在联动机制。房地产行业日益蕴含的经营风险没有同步体现在资金成本逐渐上升上。建立这种机制不仅是控制银行金融风险的重要途径，也是打通房地产业发展其它融资渠道的前提条件。