随着我国土地使用制度改革的不断深入以及土地评价科学的发展，城镇土地定级估价发挥着愈来愈重要的作用。目前，我国土地市场正处于全面发展的时期，土地价格变化明显。因此，城镇土地级别及基准地价的合理性和完善性越来越受到社会的重视和关注。 由于我国幅员辽阔，各地差异较大，对于西藏林芝地区八一镇这样一个欠发达城镇而言，在土地定级估价中具有明显的特色和现实问题，不可能照搬发达地区的方法和经验，对规程的具体应用也有其独特性。本文通过西藏林芝八一镇城区土地定级估价研究，探讨了八一镇的土地定级估价方法体系，划分出八一镇城区商业、住宅和工业用地级别并测算出各级别基准地价，从而为经济欠发达地区土地定级估价工作的开展提供可参考的思路和方法。 本文拟解决的关键问题为：确立八一镇城区土地定级因素因子体系；建立八一镇城区商业、住宅和工业用地基准地价评估模型。论文共分为五个部分： 第一部分为绪论，介绍了论文的研究背景、相关理论和国内外的研究现状，以及本研究的主要意义：不仅可以得出八一镇城区的土地级别和基准地价，指导八一镇土地利用，宏观调控土地市场，而且可为其他经济欠发达地区的定级估价工作提供一定的借鉴和参考，使城镇土地定级估价技术方法在实际应用中更加完善。 第二部分首先介绍八一镇概况，分析八一镇的土地利用特点和定级估价特点，然后在概述当前我国土地定级估价技术途径和方法的基础上，确定了八一镇的适用方法：土地定级采用“以多因素综合评定法为主，市场交易价格进行级别校核为辅”，运用计算机软件平台进行商业、住宅和工业用地分类定级的方法。基准地价评估采用定级与估价相结合的方法，商业和住宅用地借助市场交易样点地价评估，工业用地借助成本逼近法评估。 第三部分论述八一镇土地定级，重点论述了八一镇土地定级因素因子体系的确立，并对其特点进行了分析。然后通过权重的确定、定级单元的划分、综合作用分计算、定级单元总分频率直方图的分析确定了八一镇土地级别。 第四部分论述八一镇基准地价评估，首先测算了重要评估参数还原利率的取值，然后详细论述了采用作用分值一地价模型法和土地级别一地价模型法建立八一镇商业、住宅和工业用地基准地价评估模型的过程，并根据模型测算出各级别基准地价。最后，用地价指数法对测算结果进行了验证。 第五部分在认真总结发达地区工作经验的基础上，针对八一镇城区土地管理的实际情况，对定级估价成果应用提出合理化建议，并对本文得出的主要结论进行总结： 1、本文通过八一镇土地利用分析，结合目前城镇土地定级估价的理论方法，确定了八一镇城区土地定级估价方法体系。 2、本文根据资料分析、实地考察和专家咨询相结合的方法得出八一镇城区分用途土地定级因素因子体系，与大中城市相比，本体系具有结构简化、剔除基本因素层中的环境条件等特点。 3、本文分用途划分出八一镇城区土地级别，商业、住宅和工业用地的级数均为三级，范围各有不同。 4、对于八一镇商业和住宅用地，本文运用作用分值一地价模型法，计算得出地价指数模型分别为：商业地价=48.8020×(1+0.0347)<作用分值>，住宅地价=69.7990×(1+0.0198)<作用分值>，并根据模型求出各级别基准地价及浮动范围。 5、对于八一镇工业用地，以成本逼近法得出末级基准地价为84元/m<2>。运用级别一地价模型法测算出住宅用地模型为：Yn=170×(1+0.4600)，然后对其修正得到工业用地模型为：Yn=84×(1+0.3680)，并根据模型求出各级别基准地价及浮动范围。 6、根据发达地区的实践经验，结合八一镇实际情况，对土地定级估价成果应用提出：提高成果应用水平、建立资料保管使用制度、建立地价政策体系、完善地价管理制度等九方面合理化建议。 7、通过研究证明本文运用到八一镇的土地定级估价方法体系是合理、可行的，它能够为经济欠发达地区的定级估价起到参考、借鉴作用。