随着我国住房制度于1998年从住房福利型向货币化和社会化分配的转轨,我国的房地产行业得到了快速发展,对国民经济的发展起到了积极的推动作用。但是,房地产开发是一项投资时间长、投资金额高,兼具高风险和高回报的行业,房地产开发对资金的巨额需求就决定了它必须通过一系列的融资渠道进行滚动才能完成全部开发。因此,从银行获取额外的信贷支持显得尤为重要。但是,并非所有的开发项目都能得到银行的融资。无论是从政策层面还是商业银行层面来看,针对房地产行业的银行信贷都是总体趋紧的。一旦项目因市场波动导致交易量骤减,或是因为投资分析的失误、项目定位和市场营销不当,导致楼盘出现滞销时,开发商资金链趋紧,除难以维持其自身运作外,工程将因资金链紧张甚至断裂而面临“烂尾”,更加无法实现销售。为筹集更多的开发资金,尽快实现项目持续建设,改善销售状况,以最终实现获利,一些开发商就会通过虚假按揭贷款进行套现,向按揭银行转嫁经营风险。本文从虚假按揭的特点和形式入手,从房地产政策、金融政策、银行经营等三个层面研究和讨论了虚假按揭问题的成因、防范对策,力图为商业银行、金融管理层、国家行政部门的相关决策提供参考依据。对开发商而言,按揭贷款相比开发贷款具有很多优势：首先是利率较低,其次是期限较长,再次是抵押率较高。因此部分开发商更愿意通过虚假按揭贷款的方式变相融通项目开发资金,待楼盘实现真正销售后再归还虚假按揭贷款。而对银行而言,按揭贷款具有用途明确、还款来源稳定、抵押易变现等优势,在个人类贷款中所占地位和比例举足轻重,是各家商业银行争揽的低风险业务品种。也正是在这样的原因和背景下,一些开发商利用银行在项目准入、贷款受理和审批、贷款发放、抵押办理等各个阶段的控制措施不及其他个人贷款品种严格的缺陷,采用各种手段套取银行按揭贷款。从形式上看,虚假按揭贷款分为通过购买虚假的房屋骗取按揭贷款、利用真实的未销售房屋套取按揭贷款、通过虚假的房屋交易行为取得按揭贷款三种。通常采用的手段有：虚构在建项目或房产,再以员工或其他人员名义申请按揭贷款；通过虚增房源,将虚增的部分混入在总面积之中取得额外的贷款资金；通过虚报成交价格、串通资产评估公司出具虚假评估报告等行为,虚高房价；虚构借款人购买本公司开发的房屋并申请按揭贷款；利用关联人购买自身开发房屋取得按揭贷款；中介公司伪装成购房人套取按揭贷款；中介公司以囤积的房产套取按揭贷款。在目前我国各主要商业银行均将按揭贷款项目准入审查和单笔贷款审批权限均上收到省一级分行、按揭贷款审查日益趋严的情况下,一些虚假按揭手段更容易被银行识别和控制,但仍有一些虚假按揭贷款手段依然很难以防范。虚假按揭贷款产生的原因有很多,它是在一个复杂的总体经济环境下,在我国的房地产行业得到快速发展的背景下,由多种因素引致的。首先,从我国的宏观房地产政策层面来看,房地产供给制度不合理、商品房预售制度存在弊端,都为虚假按揭提供了生长环境。虚假按揭的产生,说明一方面商品房开发成本较高且结构不合理,容易发生资金紧张甚至断裂的情况。另一方面,房地产开发企业即使是在自有资金不足的情况下,对房地产开发的热情依然高涨。从根源上来讲,以上情况的出现,是我国住房供给在制度上存在不合理因素,一是保障性住房的供给严重不足造成房价整体抬升,二是不合理的土地供应方式激化了住房供给的失衡。而我国的商品房预售制度与欧美发达国家实施的预售制度相比,存在很多不合理的地方,特别是对开发商缺少约束。因此开发商无论资金实力、质量品牌的优劣,只要满足了商品房预售条件,在资金方面很容易获得相同的待遇,其中最重要的一点就是可以获得预售收入,即使预售情况不够理想,也可以通过虚假按揭贷款的“粉墨登场”实现预售“收入”。其次,我国金融政策层面存在的调控和管理上的缺陷,为虚假按揭现象的产生提供了滋生的土壤。一是货币政策调控未充分考虑银行信贷对房地产业的依赖性。’在单一的紧缩性货币政策下,一面是银行信贷发放对房地产行业的发展仍有依赖,一面却是房地产行业对银行信贷支持特别是开发贷款的需求整体下降。导致银行越来越多的通过按揭贷款向房地产行业进行间接信贷投入,房地产开发商获得银行按揭贷款支持的机会增大,为其利用虚假按揭套取银行资金提供了条件。二是按揭贷款金额确定方式过于依赖商品房成交价格。中国人民银行规定抵押物价值以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。但大多数商业银行仍是以房产的成交价格作为发放贷款的价值依据,按揭贷款金额的决定权实际上也在房地产开商业手中,这就为虚假按揭提供了可以利用的空间。再次,虚假按揭产生的直接原因,还是我国商业银行在经营层面上存在缺陷。一是个人贷款产品设计不合理,如个人住房贷款未区分为消费性购房和投资性购房、风险管理措施“一刀切”、个人贷款产品单一、业务的发展过于依赖个人住房按揭贷款等。二是房屋交易信息来源有限,银行对信息真实性难以核实。三是对借款人工作单位、收入情况调查手段有限。四是住房按揭贷款的担保方式不利于控制虚假按揭。针对以上这些缺陷,为了有效防范虚假按揭对银行业务的影响,也应该从房地产政策、金融管理、商业银行经营这三个层面进行调整。由近及远,首先我国商业银行一是应该逐步转换商业银行盈利模式,从利差主导型逐步过渡到非利差收入主导型的盈利模式,大力发展投资银行、债务融资工具承销、银行类理财、企业年金、银行卡以及电子银行等新兴中间业务,使之成为主要的利润增长点,摆脱对信贷业务收入的依赖。二是应该加强产品创新,细化个人贷款产品设计,加强个人贷款产品的创新,降低房屋按揭贷款规模在个人信贷业务发展指标中的占比。三是通过多种途径强.化房屋按揭贷款风险管理措施,如大力推广主动型的直客式房屋按揭贷款模式、通过多种途径加强对借款人个人信息和资信状况的审查、选择合适的第三方担保公司为贷款提供阶段性连带责任担保等。在金融管理层面,一是采取货币政策与财政政策相结合的方式调控房地产行业。在投资过热的情况下,除应采取紧缩性的货币政策外,还应该注意提高房屋交易的相关税费,增加经济适用房和廉租房建设的财政投入；在内需不足的情况下,除应采取扩张性的货币政策、通过放松银根增加房地产市场资金供给外,还应该注意降低房屋交易的相关税费,对购买商品房实施补贴。二是中国人民银行应制定更加科学的房屋按揭贷款抵押物价值和贷款金额的确定方法。建议不再以商品房成交价格作为评估价格确定抵押物价值,而应以房地产成本价格和社会公认的利润水平为基础确定按揭贷款抵押物价值,从而挤出房价虚高造成的泡沫、降低风险,平抑过高的房价,冷却过热的市场。而要最终从根源上杜绝虚假按揭现象,最终还是应该对我国的房地产市场进行制度上的改革。一是保障性住房供给的市场化改革。以经济适用房为主的保障性住房的建设应该市场化,期间政府只需要适当通过补贴、限价等方式对市场发挥宏观调控作用,即可以缓解市场需求不足问题和非保障对象大量囤积问题。二是土地供应方式改革。政府在土地市场上除应发挥其市场职能外,更应发挥其干预职能,在推出普通商品房建设用地的同时,还应推出经济适用房和廉租房专用建设用地。后者应通过财政补贴的方式进行拍卖出让,同时附带对建成房屋限价销售的条件,即可从根本上解决非市场化的房屋供给和严重不足的专用土地供应这两大问题。三是商品房销售制度改革。首先应该完善商品房预售制度的资金监管环节,加强对开发商的约束。其次应完善房地产项目建设过程中的信息披露环节,要求开发商完全公开建设资金专款专用情况,供公众进行监督。配合一系列的配套措施,让有实力并有能力承担责任的地产商引领房地产市场,逐步取销商品房预售制度,最终商品房全部采用现房方式进行销售。