2007年,在我国城市商品房价格高企的背景下,“小产权房”的热销引起了各方的广泛关注。“小产权房”指的是建在农村集体土地上的、向本集体以外的成员销售的房产,它以城市商品房25%～30%的价格吸引了众多购房者。目前,“小产权房”已经占到整个售房面积的20%,成为了我国房产体系中一种重要的房产类型。“小产权房”的出现和发展不是偶然的,是我国市场经济发展过程中现存制度之间的矛盾、制度和现实经济发展之间矛盾的必然结果。在市场经济发展的过程中土地实现大幅增值,但是,我国二元的土地制度使得农村集体土地的所有权人——农民集体不能合理地享受其增值收益,而被地方政府和房地产开发商瓜分了。随着市场经济的发展,农民的市场意识和权利意识逐渐增强,他们利用现有制度和法律的灰色地带创造性地发明了“小产权房”这种房产类型,打破现有的利益分配格局,主动参与市场资源的优化配置。“小产权房”表达了农民集体主动参与市场经济的诉求。“小产权房”的存在是合理的。木文将从制度经济学的角度对“小产权房”存在的合理性进行分析。文章采用科斯交互性分析方法,以总体和边际为尺度,从社会总体资源配置的角度,分别从现存制度之间的矛盾、现存制度与现实经济发展之间的矛盾两个层面来分析“小产权房”存在的合理性,也即正外部性。但是,在现存的制度框架下,“小产权房”潜在利润的获得存在着不确定性,不能为行为主体获取;同时,在现存制度框架下,相关制度安排的缺失,使得“小产权房”存在着大量的交易成本。因此,“小产权房”的发展需要一种新的制度安排来内化其外部性。文章第六章从诺斯制度变迁的角度对这种内化外部性的新的制度安排的原则和具体内容进行分析,并对在“小产权房”制度变迁过程中需要注意防止路径被“锁定”进行了说明。