近几年来，在我国房地产业快速发展的同时，出现了房地产投资过热、房地产投机现象严重、房价上涨过快、住房供应结构失衡等大量问题。虽然国家政府一直在采取宏观调控政策进行调控，但总的来说并没有达到较为理想的效果，而是产生了2007年非理性的火爆局面和2008年的萎靡市场这种价格波动较大的状况，这对房地产市场及相关经济产业的发展造成了负面影响，这也在一定程度上体现了宏观调控措施的及时性和有效性不够。　　 从狭义上讲，房地产投机是指购买房地产不以自己使用或出租为目的，而是以转手出售赚取买卖差价牟取暴利为目的的行为。房地产是一种关乎国计民生的特殊商品，具有消费品和投资品双重属性。从长远来看，土地的供给是有限的，而随着经济的发展，城市化水平的提高，人们生活和生产都会加大对土地的需求，使土地越来越稀缺，所以地价、房价上涨是必然的。而正是由于这种预期房价上涨的心理以及正反馈交易行为，加上房地产投资的高报酬率，导致了房地产投机行为的产生。　　 而房地产投机行为的存在，一方面可以活跃房地产市场，促进房地产及相关产业和经济的发展；但另一方面，它打破了原有的供需平衡，造成真实消费需求供给不足的假象，从而会致使住房建设大量增加，房价高幅上涨，而这种市场过火的局面又会进一步吸引更多的投机者介入，如此恶性循环，互推互助，最终会导致房地产投资过热、房价高速上涨、结构失衡等问题。因此，必须正确认识到，房地产过度投机是产生这一系列问题的根本原因。　　 适度的投机是房地产市场发展和经济繁荣所需要的，而过度的投机是需要预防和抑制的。因此，房地产投机度的衡量，对准确把握房地产运行状况和发展趋势，促进房地产市场健康发展、增强宏观调控的科学性、前瞻性和有效性具有重要的意义。　　 目前，国内外学者在房地产投机度定量测算方面已取得一定成果，主要有莱文和赖特(Levin and Wright，1997)所建立的房地产投机价格理论模型，我国学者周京奎(2004)运用该理论基础构建了房地产投机度检验模型，并以我国几个主要城市为例进行了实证检验，之后，不少学者都是引用该模型进行投机度测算。研究发现，在这些实证检验中，大多都反应的是一个城市相当长的时间段内(达5年以上)的投机度情况，其结果对准确把握短期房地产市场发展情况、建立一个可行的评价、预警体系、引导房地产市场健康发展的实际运用意义并不大。　　 本文通过理论探讨与实证检验着重分析了房地产投机行为产生的原因、运作机理及其带来的影响，并通过计量模型对投机度进行测算，以期对房地产市场的投机行为做一理论探讨并对房地产投机行为的监管提出有效的政策建议。其中以房地产投机度的模型测算为重点，首先以武汉市为例对传统投机度测算模型进行实证研究，发现该模型对测算短期(1-2年)内房地产市场投机度大小并不实用，然后对该模型进行改良及重新建立，并以武汉市为例再进行投机度实证检验，以此分析武汉市近几年投机度大小情况；同时结合武汉市近几年房地产市场实际发展情况，提出合理的投机度标准，最终以此作为一个房地产投机的评价、预警体系，为宏观调控提供参考依据，促进房地产市场健康发展。　　 本文内容安排如下：　　 第一部分，阐述论文研究背景和意义、国内外研究状况、研究思路和方法以及创新点；　　 第二部分，是房地产投机行为理论概述。首先阐述投机的定义、分析投机与投资的关系和界定，然后研究投机行为产生的原因，主要从投机行为的心理因素、房地产商品的自身因素和市场条件外在因素等方面深入分析，最后分析房地产投机行为带来的影响，包括从投机行为对市场供求、房价的影响来分析对房地产市场的影响和对经济发展的影响；　　 第三部分，是对房地产投机的定量分析。首先深入剖析“投机度”的内涵，从三个不同的角度分别对投机度进行定义，然后给出房地产投机度的测算方法，模型测算法和指标测算法，最后深入研究指标测算法，找出能衡量投机度大小的指标，主要包括对房价租售比、房价增长率与利率之间的比率、二套房比例、转手率等指标的研究；　　 第四部分，是房地产投机度的测算与实证研究。基于上述模型测算法，首先建立传统房地产投机度检验模型，以武汉市为例进行实证研究，发现该模型对测算短期(1-2年)内房地产市场投机度大小并不实用，然后对该模型进行改良及重新建立，并以武汉市为例再进行投机度实证检验，以此分析武汉市近几年投机度大小情况；　　 第五部分，给出本文结论与合理的政策建议。首先结合上述实证分析，给出本文研究的结论，然后深入分析近几年来国家为抑制过度投机所采取政策的实施情况以及不足之处，并提出相关政策建议。