房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅,也包括作为生产资料的厂房、办公楼等,它是我们生活学习工作的地方,是生活的必须品,是人类生存发展的基础。随着我国经济社会的不断发展,房地产市场日渐繁荣,房地产行业早已成为国民经济的支柱产业,而房价的高低关乎国计民生,鉴于房地产比较容易产生泡沫经济、引发金融风险,而且受国家宏观调控等经济政策影响较大,如何公平合理的评估房地产市场价值成为研究热点问题。在2012年底,召开全国综合配套改革试点工作座谈会时,当时的国务院副总理李克强讲话强调,对于政府、市场与社会的关系,在经济领域要更多让市场去发挥资源配置等作用,把应由市场解决的问题交给市场,我们的改革也要朝这个方向发展。很明显,在房地产市场上,政府希望其发挥应有的作用,而在房地产的估价中,市场化的估价已成为房地产估价市场的主流方向。在房地产评估发展史上,英国是房地产评估理论起源之地,英国人根据技术人员不同的工作内容而把他们归为不同的职业,如将承包商统称为工程师,将为房屋业主服务的人员统称为测量师等,而实际上诸如工程师测量师等在一定程度上即是我们现在所称呼的房地产估价师、资产评估师等。由于英国在当时极具影响力,其他欧美国家也分别开始建立自己的与房地产估价有关的制度内容等。总的来说,以英国为代表的英联邦国家,人们比较注重经验、艺术,而且英国为老牌资本主义大国,他们看重市场,关注市场信息,比较在乎根据市场信息结合自身经验而得出结果,计算时不经常运用数学模型。而以美国为代表的北美、日本等国家,人们比较在乎客观判断,他们在进行房地产估价时,通常运用数学模型,用技术方式得出估值结果。中国的房地产估价行业历史悠久,早在几千年前随着课税、典当等活动的发生就产生了现代意义上的房地产估价。近代以来,特别是改革开放以后,随着市场经济的发展,房地产估价行业得到飞速发展,在上世纪九十年代产生了如房地产估价师、资产评估师等相关的职业资格考试,更是规范了我国房地产评估市场。我国的资产评估方法主要借鉴欧美发达国家以及中国台湾和香港地区房地产估价的成果,同时结合中国内地房地产估价的实际情况,形成市场比较法、成本法、收益法三大基本方法,在房地产评估中还有基准地价法和假设开发法等。在房地产评估的市场比较法中,对待估房地产的评估需要建立在公开完善发达的市场上,选取的参照物要有可比性,对因素的调整要尽量客观公正。本文的研究建立在阅读大量文献资料的基础上,相关文章在对市场法改进时都考虑用定量的方法确定权重以提高精确度,但是基本上都没有建立完整的指标体系,也很少有考虑地震海啸等其他风险因素的。本文在其它学者的研究基础上,除了考虑传统影响因素,特别加入风险因素,从而建立一套更为完善的指标体系,希望能通过运用该指标体系进一步提高市场法在房地产评估中的准确性,并用数学方法处理数据,希望能在实际工作具有一定的参考意义。在研究方法上,目前在市场法评估中,各因素的考虑主要是一种定性的分析,传统方法中对各因素只是进行了简单的因素调整,得出的结果也比较粗糙,缺少系统分析。本文主要将定性分析与定量计算相结合,考虑运用头脑风暴法定性确定影响因素指标,尽可能建立相对完善的指标体系,用专家打分法定性量化得出指标分数,用层次分析法客观量化指标权重等等,在定性的基础上相对客观的得到定量化的数值,并建立指标层次体系,再结合案例进行简要分析说明。本文主要对房地产评估中的市场法进一步研究,对我国房地产市场上现有的市场比较方法进行了对比分析,说明了应该对主观判断加以数学数量方式的客观化处理。文章首先对房地产市场评估进行了简单介绍,在回顾了国内外房地产评估发展历程之后,对我国现行房地产研究情况进行了简单说明。在阅读大量文献的基础上,发现对市场法的研究里缺少对指标的系统分析以及对层级指标的建立,并由此提出本文的研究方向与研究思路。文章再对本文研究重点的现行市场法进行详细介绍,说明我国房地产市场法评估中存在的问题与对策分析,将各类因素分别有针对性的分析说明,并且结合层次分析方法将影响因素分层,建立指标体系,以便进一步说明问题。在研究方法部分,将诸如层次分析方法等相关方法逐步介绍,并且选取了现行房地产评估市场上相关案例进行了对比分析研究,说明了在现行市场法下可以考虑用头脑风暴法确定研究指标,用专家打分法获得指标的优先次序以及各个指标得分值,运用层次分析法对各影响因素进行指标体系建立并赋予权重,最终结果是为了减少主观因素、单一因素等对整体价值的影响,更加客观公正的得出该待估房地产整体价值。全文共分为五个部分。第一部分简要阐释了本文选题的背景和意义,简要介绍了国内外房地产评估的发展历史,分析了国内外相关的文献,并在前人研究的基础上提出自己的思考,最后说明了本文的创新点和不足之处。第二部分主要对文章的基本概念进行了梳理,阐释了房地产评估的基本方法,对成本法、市场法、收益法进行了简单介绍,并简单分析了现存三种方法中存在问题及对策分析,主要对其中的市场法存在问题进行介绍说明,表明本文将对房地产评估中市场法存在的问题研究改进。第三部分主要对房地产评估中运用市场法进行评估时需要考虑的影响因素进行分析,结合现存房地产评估市场法的修正内容,将影响因素分为一般因素、区域因素、个别因素三类,再考虑了诸如地震战争等其他风险因素。随后建立评估模型,对以上分析的各类指标进行分类,根据层次分析法的基本原理,分别确定目标层、准则层、指标层的,结合头脑风暴法、专家打分法等方法确定各因素得分值以及权重,以此减少评估中的主观因素,使评估价值更公平合理。第四部分引入某房地产评估公司的现实案例,将案例在原本的市场法中进行评估,得出评估价值。再将各因素运用层次分析法计算权重,用本文建立的指标体系层层考虑各因素对房地产价值的综合影响,最后求出其评估价值。将用两种方法评估出的价值进行对比分析说明问题。第五部分是对本文研究成果的总结,结合案例分析,探讨在研究中运用方法和在实际操作中的差异,并为今后房地产评估市场法的发展提出了自己的看法和建议。本文在以下几个方面有所创新：在研究内容方面：分析房地产评估中各种影响因素,考虑相关指标,建立指标体系,根据专家判断确定各因素对房屋的影响程度,最终运用层次分析法对数据进行处理排除主观因素,获得相对客观的评估值。在研究方法方面：文章主要考虑运用专家打分法和层次分析法进行研究,通过头脑风暴法确定各种影响因素,考虑建立指标体系,应用层次分析法确定相关指标权重,结合专家打分法得出最后的评估值。在研究结论方面：通过头脑风暴法、层次分析法、专家打分法的综合运用,将建立一套相对完整客观的房地产评估影响因素指标体系。同时希望可以通过对专家库等的建立,使该指标体系具有可调整性,操作性强等特征。