平遥古城,“中国境内保存最为完整的一座古代县城,中国汉民族城市在明清时期的杰出范例,她为人们展示了一幅非同寻常的文化、社会、经济及宗教发展的完整画卷。”(世界遗产委员会评价)完整的古城墙、街巷、建筑与古城风土人情每年吸引着超过260万的游客,旅游业成为支柱产业。然而,商业狂潮使平遥古城在过去20年中发生了改变,这些年变化“有趣”么?具体体现在哪些方面?哪些是积极的?哪些是消极的?目前平遥古城保护与利用面临的最大问题是什么呢?通过对平遥古城商业街区的实地调研,笔者较深入地考察了街区历史风貌、社会生活、商业环境和街道空间四个方面,分析了商业街区在商业大潮冲击下所发生的积极与消极变化,文章指出,平遥古城商业街区在物质要素上的保护与利用是值得赞赏的,但目前古城商业街区面临的最大问题是忽视、轻视乃至无视非物质要素的挖掘、利用和保护。从探讨历史街区非物质要素保护与利用的必要性出发,笔者分析“怀旧”心理与历史街区非物质要素保护与利用的关系,根据历史街区使用价值、情感价值、文化价值与商业利用的关系,尝试性提出历史街区商业分为使用商业、情感商业和文化商业,探讨其与历史街区非物质要素保护与利用的关系,进而归纳历史街区非物质要素保护与利用的方法及其特点,并尝试提出“文化商业”的策划要点。作者提出:1、“怀旧”心理是历史街区非物质要素认识、利用与保护的原动力;2、“情感商业”和“文化商业”是非物质要素保护与利用最适合的商业形态;3、“文化商业”要从策划做起,寻求非物质要素与商业的结合点、寻求紧扣文化的主题功能,特别是要寻求和邀请原住民的全程参与。在当代中国平遥古城商业街区发展与利用新的文化环境下,笔者坚持保护仍然是头等大事,而保护重点既要有物质层面要素,更应强调非物质层面要素,保护内容主要是传统街道、历史建筑、历史文化和原住民及其生活方式,而商业街区保护与利用的最重要方法是:1)以建筑学的名义扩展保护手段;2)大力弘扬“文化商业”。