房地产行业是我国经济发展的重要支柱,它不仅能促进我国经济发展,也是人们生活水平提高的保证,地产行业在国民经济发展中处于十分重要的地位。自改革开放后,我国的房地产行业随着经济的腾飞也迅速发展,但伴随着金融危机也曾一度陷入低谷,它是国民经济的晴雨表。近几年,全球经济衰退,同时我国经济正处于转型的关键时刻,经济增速持续下降,为避免泡沫经济的出现,保证国家宏观经济的稳定,国家需要保证过热的房地产行业平稳发展,通过出台多条调控政策控制房价过度上涨。习近平总书记在十九大上提出:“坚持房子是用来住的不是用来炒的”,表明了中国将继续坚持稳定房地产行业,不再把其作为短期刺激经济的手段。随着国家宏观政策的出台以及相关制度的完善,地产公司建房销售就能实现盈利的经营模式已经一去不返。近年来中海、恒大、绿地等一、二线开发企业纷纷进驻本市,这给当地房地产开发企业带来巨大的压力,使得原有的老牌开发商面临生存危机,部分企业直接退出市场。基于此种环境下,本文选择Z房地产公司为研究对象,对其营销环境,历史地产项目,营销现状以及营销策略进行分析,对其未来的发展提供理论支持和操作指导。Z房地产公司是一家大型国有企业下属的房地产公司,依靠其母公司的影响力和良好的社会口碑,在本地区及外地市成功开发建设多个地产项目,普遍得到了业主的认可。本文通过对营销理论基础的学习,结合Z房地产公司的实际情况,充分考虑国家“城市化”“棚改”“二胎政策”的外部因素对房地产行业的影响,采用PEST分析模型从各方面对地产行业进行宏观环境分析,找到根据年龄、职业、收入水平等多方面因素,分析消费者住房的实际需求,并鉴别刚性需求和改善性需求住房区别。再借助SWOT分析,分析Z房地产公司的优势、劣势,寻找Z房地产公司当前营销现状中的不足之处,并识别现有的市场机会和潜在的威胁。紧接着利用STP模型,寻找适合Z房地产公司的目标市场,并根据Z房地产公司现有的能力和资源水平,针对不同项目进行精准合理的品牌定位。最后使用CCDVTP模型,为Z房地产公司提供创新性的发展策略。市场营销理论经过多年发展,也在不断完善进化,从满足市场需求导向的4P理论,到满足消费者的4C理论,再到建立消费者忠诚度的4R理论,直到构建多元化沟通渠道的4V理论,在当前社会环境和经济环境下都很难多方位满足当今房地产行业的客户需求,因此本文采用CCDVTP的营销模型进行创新性研究,以便于Z房地产公司在不断变化的市场环境和国家政策下,找到合适的销售策略。