中国证监会、住房和城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,“将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITs)”。而我国住房租赁REITs的发展还处于初步阶段,为了探索出更为完善的住房租赁REITs发展机制以助推住房租赁市场的发展,本文从住房租赁REITs的风险及定价两个方面进行了分析。首先,本文对我国REITs的市场状况进行了分析,并且将我国REITs的管理架构、法律税收政策与国外进行了对比分析。接着,本文对我国住房租赁REITs的主要风险点进行了分析并提出了应对措施。紧接着,本文基于一线以及新一线城市的数据,建立了以蒙特卡洛模拟算法为基础的住房租赁REITs定价模型。然后,本文将所研究得到的住房租赁REITs定价模型运用于“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”案例,研究发现,如果按照成熟的REITs的标准(即由REITs自身的收益进行兑付兑息,与原始权益人实现完全的风险隔离,原始权益人不提供差额补足以及担保),“保利一号”住房租赁REITs会有63.83%的概率无法按时兑付全部的优先级利息和本金,从而形成违约,这说明了目前“保利一号”REITs的定价缺乏合理性。另外,本文也运用蒙特卡洛模拟算法对物业资产在REITs到期时的价值进行了评估,发现物业资产价格有76.16%的概率在初始评估价值以上,具有一定的跌价风险导致不能及时偿还投资者的本金。深究原因,一是我国目前对于住房租赁REITs税收费用过高,如“保利一号”REITs税收费用占租金收入的比例达到了37.13%;二是相关法律的缺失造成基础资产的选择具有局限性,不能进行有效的基础资产组合;三是国内REITs团队管理水平较低导致基础资产收益不高。最后,本文进行了总结,针对研究发现的问题,本文通过国内外的对比研究,针对性地提出了完善法律税收制度、利用股东借款降低税负、完善信息披露制度、提高管理团队专业能力、优化分层结构设计等建议,为我国住房租赁REITs的发展提供了政策、产品设计等方面的思路。