1994年税制改革后，我国没有形成一套完备科学的房地产税收模式，这种情况与当前房地产业迅猛发展的局面极不适应，并且随着我国经济体制改革的深入以及房地产市场的进一步发展，房地产税制与整个房地产市场存在的矛盾甚至与我国社会主义市场经济发展的矛盾将越来越突出。近几年房价飞速上涨，市场结构严重失衡，使得由于出台时间不同而造成的不同税种之间的冲突更加激烈，民众怨声载道，物业税改革被抛向了社会政治经济体制改革的风口浪尖。在我国这样一个地区发展不平衡、整体经济实力还不够强的发展中国家，面对目前国内房地产市场存在的投资规模过大，房价上涨过快，供给结构不合理、市场秩序混乱等诸多问题，以及物业税改革涉及多方利益的调整远远超出了完善税制这一基本点，要开征物业税改革是一件需要前后思量的大工程。 本文从商品住宅市场这样一个视角，从完善房地产税收制度和财政体制的角度研究论述我国的物业税问题。明确我国开征物业税的目标“公平优先，兼顾效率”，在效率和公平之间保持适当的平衡。再加上务实的措施，结合各项配套措施，统筹规划分步实施，建立有效的物业税税制。 全文内容概括如下： 首先，为什么国家可以对房地产物业征税?亚当·斯密说：“对于国家善征而存在的资源，课以特别的税，或是其纳税较多于其他大部分资源以支援国家的费用，那是再合理没有的。”埃格特森认为：“国家强制实施所有权会提高个人所拥有的资产价值，这种国家行为构成了市场交换的一个基石。”房屋产权正是一种借国家善征而存在的资源，国家通过供给制度确立和保护房屋产权，并提高房屋价值。美国经济学家罗森指出：“财产税是财富所有者为了从政府得到好处，而支付的款项。”既然房屋产权所有者使用了国家的土地，并且从政府得到了诸如产权确立、产权保护、房屋增值等这样一些好处，那么就应当向政府交纳物业税。从某种意义上讲，物业税是房地产保有者对政府提供服务的一种补偿。政府对房地产课税行为的基本出发点是什么?要达到何种目的或实现哪些社会经济目标?对此理论界尚无定论，归纳有以下两大类七种基本观点。第一类是公共经济学观点，公共经济学将土地及其上的土地改良物看成一种财产，认为财产课税理论依据同样适用于房地产税收。因而，公共经济学者在探讨物业税的依据时，主要关注物业税的财政收入功能和社会财富公平分配功能。第二类是房地产经济学观点。房地产经济学把房地产看作一种普通的经济资源或生产要素，与资本、劳动、技术和管理等生产要素一样，其价值只有通过投入到经济领域才可以得到充分体现，更关注房地产税收资源配置的功能。 其次，明确物业税的概念。就像资源税既是一类税种的总称又是一个税种的名称一样，物业税既可以理解为房产保有阶段的一个税种的名称，又可以理解为财产类税收的总称。只是“物业税”这个概念容易引起民众的误解，从便于税收知识普及的角度来看，它的提出和使用应慎重。本文基于土地与房屋两种资产(或财产)不论是从产权角度还是从经济学角度都应分开课税的观点，提出物业税是在房地产保有阶段征收的财产税类税收的总称，包括土地税和房屋税。物业税是整个税收体系的重要组成部分，也是完善税制，建立和谐社会不可缺少的有机元素。 第三，准确定位物业税改革。这是物业税改革成败与否的关键所在。目前，国外有大量的财产税改革经验可以借鉴，几乎所有进行财产税改革的国家都花了十几年甚至几十年的时间，消耗了大量的人力、物力和财力来推行改革，然而改革结果迥异。智利，一个弹丸之地的国家凭借其明确有效的改革目标，务实的改革措施和有效率的管理机构获得了财产税改革的成功。而同属拉丁美洲的牙买加的命运则没有如此幸运，经济实力的落后，政权的不稳定，改革目标的多元化，再加上策略失当，管理机构效率低下，使得耗时耗力巨大的财产税改革几乎毫无成效可言。美国，一直以来被学术界标榜为完美财产税改革的楷模，面临着巨大的民愤。其财产税已成为了除个人所得税外，最不受欢迎的税种，抗税纷争最多。总之，吸取他国财产税改革的成功经验与失败教训，结合我国国情积极开拓创新，是我国建立成功物业税制的捷径。关于物业税改革的定位，我国的学术界以及媒体对物业税改革发表了大量的看法，致使物业税在当前经济形势下错误的被赋予过多的调整房价、调节收入分配等微观调控职能，背离了财产税改革的原意和真实目的。真正有效的物业税改革不是解决社会阶段性问题的短期策略，也不是政府敛财的工具，其应该是高瞻远瞩、高屋建瓴的一项国策。赋予其过多的微观调控职能犯了改革看重税收作为一种工具在短期内的效果，而“缺乏从税收经济学的高度来探索税收在不同的生产方式和生产力状况下一些带有共性的东西”的错误。如果不及时纠正这种错误的做法，将会使将要开征的物业税仅仅局限于目前的情况，而缺乏连续性、前瞻性，将大大影响税收制度的权威性和税收效率，也使税收的功能大打折扣。因此，借鉴国外财产税制改革的成功经验与失败经验，并结合我国实际，正确选择物业税开征的目标——“公平优先，兼顾效率”、时机和实施措施尤为重要。 基于我国目前的政治环境和经济发展水平，延缓开征物业税，先休养生息，练好内功。紧锣密鼓，有条不紊的颁布《物权法》法律并在未来的实践中继续完善、进行有效的财政体制改革(包括改革政府绩效评定标准、改革政府预算体制、优化政府结构、理清税费等)、为财产评估制度的建立准备好基础数据以及取得纳税人的合作等，为即将具体实施的物业税改革打下坚实的基础，提供有力的保障。 第四，建立物业税制。待政治经济条件成熟，各项准备工作就绪以后，正式建立物业税税制，建立有效的财产评估制度。 建立物业税税制。包括征税对象、纳税主体的确定，税基的确定，优惠政策的制定以及征收管理等主要方面。其一，物业征税对象及其纳税主体的改革主要体现为两个扩大范围：一是将物业税的征税范围由法人扩大到自然人，二是将物业税的征税范围由城镇扩大到乡村。本着先易后难的原则，采取分阶段、分步骤推进的改革策略。其二，以房地产现值为税基是物业税特征的关键。对房地产现值的评估有两种方式：按房地产市场交易的效率价格估值，或按房地产的效率租金估值。笔者认为待到我国效率价格和效率租金价格的市场条件具备以后，完全可以借鉴国外的做法，由地方政府确定评估方法。其三，物业税的优惠问题涉及的主要是纳税人的负担能力问题。应根据物业的等级和价值大小确定相应纳税负担。纳税人实际经济能力的背离(如丧失劳动能力和非自愿失业造成的经济困难)应通过合法、透明的程序给予相关减免待遇，比如对老年人，残疾人，退伍军人等及确有困难的特定人群降低税率，但有一个合理的幅度。其四，物业税的征收管理主要包括纳税义务发生时间，纳税地点，税款缴纳及逾期惩罚机制和物业税的上诉机制。其中上诉机制的建立非常重要，它是评估物业税能够长期有效实施的基础。首先税法要保证纳税人对税基评估结果的知情权，同时在纳税人对税基评估的结果存在异议时，有简单高效的申诉程序保证纳税人对评估结果申诉的权利。物业税的有效征收必须建立在对房地产价值的正确评估之上。一方面，使房地产税收能够体现纳税人的收益与能力，公平税负。另一方面，保证政府财政收入随经济增长而增长，达到税收收入与政府公共服务支出之间的均衡。从国外的实践来看，如何保证财产评估的公正和效率是关系到财产税“生死存亡”的大问题。前一阶段的准备工作中《物权法》的颁布、不动产登记制度的建立和实行以及财产评估基础数据的准备，已经为建立房地产估价制度打下了基础。这一阶段要做的就是估价制度的主体建设。包括评估基本准则的制定，评估方法、评估技术的研究，评估机构建设与人才培养，以及评估周期的确认。 本文的创新之处在于： 1、定义物业税的概念。就像资源税既是一类税种的总称又是一个税种的名称一样，物业税既可以理解为房产保有阶段的一个税种的名称，又可以理解为财产类税收的总称。只是“物业税”这个概念容易引起民众的误解，从便于税收知识普及的角度来看，它的提出和使用应慎重。本文基于土地与房屋两种资产(或财产)不论是从产权角度还是从经济学角度都应分开课税的观点，提出物业税是在房地产保有阶段征收的财产类税收的总称，包括土地税和房产税。 2、定位物业税改革。目前众多学者看重税收作为一种工具在短期内的效果，赋予物业税改革过多的微观调控职能。本文提出物业税的改革应以“公平优先，兼顾效率”为目标，建立长效的、具有前瞻性的、有利于房地产业以及整个国民经济长远发展的财产税制度。我国的物业税规划和建设应当贯彻党的十六届三中全会决议提出的“简税制、宽税基、低税率、严征管”、“稳步推行税收改革”的原则，使税收制度和政策更能体现效率与公平。 3、明确物业税的地方非主体税种的地位。美国的财产税制度将财产税设计为根据财政缺口增加财产税收入，加重了民众的负担，招致民众的怨恨，使得美国财产税已成了除个人所得税以外，最不受欢迎的税种，抗税纷争最多。美国财产税制度的失败经验说明了地方财政依赖财产税收入是不可取的。我国地方政府应减少对物业税的依赖，使其和地方销售税和所得税等税种共同承担地方财政的开支。也就是仅仅将物业税作为地方税征收，但不确定其为地方税主体税种，同时积极运用政府间的财政转移支付，以各政府间所存在的财政能力差异为基础，实现各地公共服务水平均等化，缩小地区间差异。