随着我国人口老龄化问题日趋严重,家庭和社会的养老压力也进一步加剧,寻找新的养老方式,拓宽养老资金来源渠道也越来越紧迫,在这样的背景下美国发展得比较成熟的住房养老按揭制度进入国内学者的视野。然而,国内学者对住房养老按揭制度的研究多集中在经济学及金融学领域,这种按揭方式在我国现行法律体系中的定位及与我国相关法律制度的协调等问题鲜有文章提及,而住房养老按揭的良性运作离不开法律的保障。因此,从法律的视角来对住房养老按揭进行探讨具有十分重要的理论和现实意义。作为英美法背景下创设的住房养老按揭制度,其实用主义的气质在我国的法律视野中的条理并不清晰,本文借助我国所传承的大陆法系传统,结合我国法律的相关规定,对住房养老按揭进行分析,以期能为住房养老按揭在国内的发展提供一些法律上的操作思路。本文除引言和结语外,主体共分为五个部分:第一部分,住房养老按揭制度概说。这部分是全文分析的起点,首先以美国住房养老按揭制度为样本来探讨住房养老按揭的性质,并在此基础上将住房养老按揭与我国现行的商品房按揭贷款、社会保障制度进行比较。其次,探讨我国建立住房养老按揭制度的必要性,指出我国在老龄化问题日益严重、社会保障制度不健全以及传统养老模式力不从心的社会背景下,建立住房养老按揭制度对于缓解我国社会养老保障的压力,提高老年人的生活水平,无疑具有重要意义。再次,论述我国建立住房养老按揭制度的可行性,认为由于英美法系中的按揭制度与大陆法系中抵押制度的制度效力趋同,我国用抵押制度作为基础来构建住房养老按揭是具有可行性的。第二部分,住房养老按揭的设定。这部分阐释了住房养老按揭设定时可能存在的法律问题。首先,讨论住房养老按揭主体资格,重点研究住房养老按揭权人的选择问题;其次,分析住房养老按揭担保物的范围;再次,阐述住房养老按揭的登记问题。第三部分,住房养老按揭当事人的权利义务。这部分详细论述了住房养老按揭双方当事人的权利义务,侧重研究借款人将住房设定养老按揭后对房屋的居住、出租、抵押、让与等问题。此外,由于借贷双方的利益着眼点并不一致,借款人追求的是养老资金的获得和居住权的保留,而贷款人追求的是利润最大化,但由于借款人这个群体缺乏足够的抗风险能力,处在社会弱势地位,如果不对借款人的利益给予特殊保护,借款人将会面临住无所居的局面,因此,如何从法律层面对贷款人的利益予以限制也是这部分重点分析的内容。第四部分,住房养老按揭的实现。这部分先是说明住房养老按揭贷款实现的一般规则,接着讨论了住房养老按揭借款人长寿和贷款机构退出这两个特殊问题。本文认为,通过商业银行与保险公司的合作,能有效的控制住房养老按揭借款人的长寿风险;对住房养老按揭的贷款机构的退出应谨慎,要采取各种措施最大程度保障住房养老按揭借款人的利益。第五部分,住房养老按揭中的风险类型及其防范措施。这部分指出住房养老按揭贷款运行中借款人、贷款人各自面临的风险以及可能产生的社会风险。借款人面临的风险主要是经济通货膨胀风险和利率风险,贷款人面临的风险包括借款人道德风险、住房价值减值风险、流动性风险、利率变化风险,产生的社会风险主要是指因金融系统性风险导致老年人住无所居,引发社会群体性事件以及各类刑事犯罪案件等。要防范上述风险,可以采取赋予住房养老按揭借款人增加贷款额度请求权、完善我国的信用法律环境、政府担保住房养老按揭贷款的额外风险、政府规范住房养老按揭贷款市场这四种方式。