中国房地产市场经历了近30年的发展，从起步到全国性的爆发式成长。发展初期，银行贷款是比较常见的融资手段。然而，投资过热日益凸显，为了规避房地产投资泡沫风险，银行贷款融资渠道受到央行严格限制。此时，房地产信托应运而生，一定程度上为地产企业缓解了融资困局，然而，信托项目的快速膨胀也引发了其兑付压力的不断攀升。2015年1月14日，住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(以下简称《意见》)指出，鼓励实质性推进房地产投资信托基金，Real Estate Investment Trusts（以下简称REITs）的试点。　　近年来，商业地产的高速发展，要缩短投资回报周期，盘活企业存量资产。本文经过分析，认为我国尚未到REITs的黄金时机，主要原因在于：一是REITs收益率虽然呈上升势头，但比较国债和股票，其长期稳定增长的优势还不明显；二是我国第三产业占比偏低，远低于美国、日本推行REITs时的水平。三是我国当前缺少相应的税收优惠政策，导致了双重纳税的劣势。　　本文还对在本土和海外上市商业地产REITs进行实证分析，认为凯德地产通过专业精细化运营，不断提高物业租金和资本增值，并利用公开市场流通，最大化REITs模式在融资渠道和投资退出机制上的重要作用，提升了企业资金周转率和财务指标；以中信启航为代表的本土上市产品仍在摸索期，但创新意义重大。该案例再次论证了REITs在我国商业地产中遇到的问题，并提出三点对策：一是精耕细作，收益最大化；二是开拓创新，地产证券化；三是与时俱进，政策规范化。