2014年以来,中国经济发展开始进入提档升级的关口,政府提出“着力提高全要素生产率”的发展战略。在此背景下,本文就全要素生产率(TFP)发展的影响因素展开研究具有重要的现实意义。研究重点关注:中国背景下的房地产投资扩张是否会对全要素生产率的提升产生直接影响?房地产投资是否会通过对地区信贷发展水平的影响,并进而间接作用于全要素生产率的提升?基于此,研究从理论和实证两方面对地区的房地产投资、信贷发展水平与全要素生产率变动的内在关联展开研究,为基于房地产经济视角观察地区经济增长质量的变动开展了有益的探索。首先,研究对现有影响TFP变动的主要因素、房地产经济对信贷发展水平及TFP变动影响的相关文献进行了系统梳理。其次,研究对房地产市场发展、房地产信贷发展水平以及TFP变动的现状进行了描述分析。再次,基于文献梳理和现状分析,提出房地产投资对技术进步、技术效率影响的若干路径;并结合房地产投资从供需两方面对地区信贷发展水平产生的影响,认为房地产投资可能会通过影响信贷资源配置,进一步间接作用于TFP变动。实证分析上,研究的观测样本为276个地级市2002-2015年的面板数据,首先借助经典的面板回归模型对房地产投资作用于TFP增长的具体路径进行检验;其次利用中介效应模型,探索房地产投资是否会作用于地区信贷规模、信贷效率及信贷结构,并进而影响全要素生产率的变动;最后研究基于东部与中西部地区的差异做了分地区分析,并通过替换主要变量进行了稳健性检验。研究的主要结论及建议有:(1)房地产投资占GDP比重的提高显著抑制了各地市TFP的增长,且主要是通过负向作用于技术效率的改善实现的。研究建议各市应紧密结合城市的经济社会特征,保持科学适度的房地产投资规模;(2)基于中介效应模型,研究发现房地产投资规模的增加会显著提高城市的信贷规模,并借助信贷规模扩张的中介路径不利于城市的TFP增长与技术效率改进;房地产投资规模的增加也会显著提高城市的存贷转换效率,进而对城市的技术效率改进产生负面影响。研究建议应严格控制信贷资源不适当地过度投向房地产领域;(3)房地产投资规模的增加会显著降低银行信贷中的工业贷款占比,并强化房地产投资对TFP变动及技术进步的负向影响。研究建议在合理控制信贷资源投向的同时,应完善金融市场的层次结构,以满足更多元主体对金融资源的合理需求;(4)经济运行效率的下行,各地区的具体原因不尽一致。应结合区域经济社会运行中的实际问题,精确锁定原因并对症下药。