近年来，随着我国住房制度改革的不断深化，按揭作为一种集买卖、借款、担保、抵押于一身的融资方式，在现实生活中扮演着日益重要的角色。与此同时，有关按揭的理论与实务问题也日益为人们所关注，怎样认定按揭的法律属性、如何实现按揭中各方利益、风险的平衡与制约，如何完善相关立法以实现按揭各环节之间的有效衔接等等，这些都是一直长期困扰理论界和实务界的问题。尤其是近几年出现的“转按揭”业务，更是对按揭理论的完善提出了具体而现实的要求。以上述相关问题为切入点，本文力图从法律的层面对按揭中的具体制度及实务操作予以理论上的阐述和分析，以期对我国按揭制度的完善有所裨益。　　就本文的篇章结构而言，共分为三大部分:　　第一部分中，本文主要就按揭中的理论问题进行了分析与研究。首先，在开篇部分，文章简要地介绍了按揭制度的历史发展，通过对英美法系中的Mortgage及香港法中的按揭的概念梳理，对我国的按揭制度进行了基本的类型化介绍。按揭制度究其根源，可以追溯至英美法，其引入香港后得到了长足的发展，而我国大陆在移植该项制度的过程中又进行了一定程度的本土化改造，使其更加融入中国特殊的法律背景之中。在此基础上，形成了具有专门的中国法律内涵的并被中国习惯法所认可的按揭法律制度。其次，本文立足于法律层面，通过按揭与抵押、质押、让与担保等几种物权形式之间的比较，分析其法律性质，认为按揭仅仅是一种包含了一系列法律关系的创新金融工具，其内容可以为现有的法律和权利形式所调整和覆盖，没有必要在立法实践中人为的创设一种新的物权形式。而按揭制度的完善与发展，最终有赖于法律环境的整体改善和经济的进一步发展。　　第二部分中，本文用较大的篇幅着重对实务中按揭业务的操作进行细致的介绍与评价，以期房、现房、二手房的转让、按揭、转按揭为主线，指出实践中存在的具体问题。　　第一，在制度设计上，我国目前的契税条例、央行贷款通则中都存在一些漏洞，这使得按揭的操作在与相关制度规则的衔接上出现严重的脱节。一方面，根据我国契税条例规定，购房人只有在缴纳契税后才能办理房屋权属变更登记手续。但在期房转让中，由于购买的期房尚在建造中，无法办理房产证，自然也无法进行期房转让的相关权属变更，所以购房人不断利用“转按揭”这个擦边球以规避纳税，这不仅造成了房屋买卖中事实上的不公平，还助长了期房转让中的短线投机行为。另一方面，在央行制定的个人住房贷款管理办法中，明确规定办理抵押登记的时间应置于银行实际放款之前。这样，无论在理论上还是在实践上都存在着诸多矛盾:其一，从逻辑上讲，只有办理房产证后才能办理相应的抵押登记，办理房产证的前提是购房人必须付清房屋全款，而这一点在按揭贷款中又恰恰完全依赖于借款合同的履行印银行的放款;其二，从法律上讲，根据担保法之本义，抵押之目的旨在于担保债权的履行。在按揭关系中，抵押合同系依赖于借款合同而存在的从合同，主借款合同尚为实际履行，而抵押权却已先于借款合同设定并生效，如此一来，抵押已完全背离其最初的本义和目的。　　第二，在具体操作中，银行作为贷款方，基于其在合同中的优势地位，将其在按揭关系中所固有的风险有意转嫁至购房者和开发商身上，有的银行甚至在其格式合同中订立非常苛刻的“霸王条款”，以免除其应当承担的合同责任和义务。但这种做法无疑是建立在剥夺或限制购房人合法权利的基础之上，明显有悖于公平原则。在办理按揭的相关环节中，银行运用一系列不合理的手段对其自身风险进行防范与规避，这既不符合法律的有关规定，同时又严重侵害了购房人和开发商的合法权益。要真正实现按揭过程中的公平与公正，既有赖于银行业内规则与操作的规范和调整，同时又冀望于立法的进一步完善与发展。　　第三，在对按揭的理论和实务问题进行研究的同时，本文亦对国内有关按揭的立法、政策动态予以紧密关注，围绕央行发布的211文件和上海近期出台的“期房限转”政策，文章对期房转让的性质和作用进行了深入的探讨。从法律角度而言，期房转让是当事人合意的结果，购房人虽然对正在建造中的房屋没有物权法意义上的所有权，其所拥有的仅仅是对将来取得所有权的一种期待，但这种期待无疑是明确的并且受法律所保护的，购房人对自身享有的这种期待利益的转让亦是法律所允许的。不能仅仅因为期房转让中存在的不规范的因素，继而否定这一交易行为，这既不利于期房的经济价值的实现，从长远看，更不利于房地产市场的长足发展。　　第三部分中，本文主要探讨了大陆法系中的预告登记制度。预告登记是为了保全请求权人未来的预期权利，其实质是限制不动产权利人处分其权利，从而保障请求权人实现其目的。我国学者通常将期房买卖中的预售登记视为预告登记，但本文认为期房按揭中的预抵押登记，从其设立的目的及性质来讲，亦应属于预告登记。但预抵押登记作为期房按揭中的一个必要环节，其不仅在理论上不为人们所关注，而且在具体的业务操作中也已流于形式。最高院近期发布了《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》，该通知规定，针对尚未确权的房屋，法院可予以“预查封”，待该房屋权属登记完毕时转为正式查封，预查封的效力等同于正式查封。就预查封的性质和效力而言，该制度无疑给我国按揭中的预抵押制度造成了极大的冲击。由于实践中预抵押登记的空缺，使得银行的利益处于一种极端不确定的风险之中，一旦购房人发生债务危机，法院对该房屋予以预查封，则银行根本无法保证其抵押权的最终设立。因此，基于对抵押权人利益的保护，我国有必要借鉴国外经验，建立统一的预告登记制度，进而明确预抵押的法律效力。