合同的成立和生效,是两个不同的范畴。而房屋买卖合同不仅仅需要在债法领域符合合同生效的要件,而且需要履行房屋权属过户登记手续以产生物权变动的效果。对于房屋买卖合同的性质,应当从债法以及物权法角度进行相应的分析。从债法领域,可以从合同的成立和生效,以及合同的有效性方面进行分析,再将合同的效力与房屋买卖权属登记的物权法领域联系起来分析。从而解决房屋买卖合同的效力与房屋权属登记的关系。物权的设立、变更、转让和消灭,通常需以特定的方式予以公示方能产生法律效力。不动产一般采用登记公示的方式,动产一般采用交付公示方式。不动产登记是经权利人申请,国家有关登记部门将申请的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段,是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件,也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。学界关于房地产登记主要有三种模式：登记生效主义模式,登记对抗主义模式,托伦斯登记模式。登记生效主义模式中,德国和瑞士的模式又有相当大的区别。德国民法关于物权变动问题有其独特的理论体系,即物权行为理论：在瑞士则采用“债权形式主义”的模式,它不承认物权行为理论,登记作为不动产物权变动的必要法定手续而不是单独的当事人的物权变动的合意。根据通说,我国目前物权法的规定更符合瑞士的债权形式主义的登记生效模式。房屋买卖中,房屋买卖合同就成了物权变动的原因,相对应的就是,房屋产权变动就成了这一原因的结果。此外,不动产登记在不同的法律关系中体现不同的功能。本文又从债法关系、行政法律关系、物权法律关系角度进行论述。最后,对于实践中出现的各种房屋买卖合同效力与房屋权属登记的冲突案例,从债法及物权法的角度,结合当前国内法律的相关规定进行详细的分析,并列举了实际法院判例,进行进一步论证分析。