2003年,中国共产党十六届三中全会提出,实施城镇税费体制改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。这既是物业税一词在政府层面的首次提出,亦是国内理论界将物业税问题纳入研究视野的缘起。国内外学者对物业税研究的共同关注点,主要集中在物业税的基本内涵与原理、功能、具体制度的构建以及国外物业税制度的借鉴等方面。基于我国不动产税制的现状,国内不少学者将自己研究的兴趣点放在对现行不动产税收领域中相关税费的取消与整合问题上。虽然学者们对物业税问题都做了一些有益的探讨,但仍有诸多不足之处的存在：缺少跨学科的综合研究;对物业税承载的价值目标缺乏多元性的分析；缺乏对国内物业税法律制度构建的系统性的理论阐释。本研究将立足于弥补以上研究之不足,以期研究成果能满足我国理论与现实之需。研究由以下几部分构成：第一章物业税的理论分析。本章首先从理论上对物业、物业税的概念进行梳理与界定,并据以确定论文中主题“物业税”的范畴。在此基础上,一方面从财产可税性的两个视角,经济学基础和法哲学基础对物业税课征的理论基础进行分析,据以为物业税征收寻求合理的理论支撑。另一方面,对物业税价值目标进行历史考察,并提出我国物业税立法所应追求的价值目标。第二章域外物业税立法经验与我国物业税的历史变迁。本章首先选择几个在物业税制度上具有代表性的国家和地区,对其物业税立法进行比较。并且回顾了我国物业税的历史变迁。研究发现,当今世界发达国家(地区)都已建立了较为完善的物业税制度,尽管各国(地区)在物业税立法模式、价值目标、税权分配、课税要素等方面存在一些差异。我国在房地产保有环节税收制度方面还存在着严重不足。研究建议,应当借鉴域外立法经验,并根据我国现有国情,整合我国现有房地产领域的税种,弱化房地产流转环节的税收,重视房地产保有阶段的税收,并在此基础上构建行之有效的物业税法律制度。第三章我国物业税立法的价值目标。本章利用相关理论,从私人财产权保护、宏观调控房价、完善现有房地产税收体制等视角出发,分析了我国物业税应当承载的价值目标。研究认为,税法发展到今天,它的价值目标已趋于多元化。国家层面上物业税改革的首次提出,是为了改善我国现有不动产税收中的各种混乱状况,物业税法律制度的构建所承载的价值目标之一,应为完善我国房地产税收体系。税法现代化的目标使得从私人财产权保护视角研究物业税立法问题成为必然,同时亦为税法现代化研究提供了一条可行的路径。保护私人财产权应当成为现代税法所承载的价值目标,亦是物业税立法所应追求的目标。宏观调控是现代税法价值目标之一。作为政府调控工具,物业税具有宏观调控房价,保障居民住宅权实现的价值功能。因此,我国物业税现阶段应追求的价值目标有三：保护私人财产权;宏观调控房价、保障居民住宅权;完善我国房地产税收体系。三项价值目标并非孤立存在,而是相辅相成的。第四章我国物业税立法模式的选择。本章通过对沪渝两地房产税试点改革的实证分析,得出结论：房产税试点改革只是我国物业税改革进程中的一个妥协的产物,其不仅未在调控房价方面发挥有效的调控效果,而且,《试点暂行办法》亦难以实现优化我国现有房地产税收体制的目标,具体课税要素的设计亦不利于实现对居民财产权保护的价值目标。因此,应当借鉴各国(地区)财产税立法模式,选择适合我国具体国情的物业税立法模式——特别财产税下纯粹的混合立法模式。具体而言,在选择将土地税与房屋税合并立法模式的基础上,保留土地出让金,不将其纳入物业税;将土地增值收益并入物业税；取消城镇土地使用税,避免物业税的重复征收。第五章我国物业税税收归属与权力分配。通过对税收划分的理论基础、税收收入归属划分应遵循的原则、物业税税收归属的直接依据等问题的研究分析,提出了我国物业税在税收收入归属方面应当做出的制度选择。并通过对物业税税权划分进行一般理论分析、我国现实状况解剖、国际通行做法借鉴,在我国物业税税权纵向分配与横向划分方面提出合理的制度建议。研究认为,在税权纵向分配上,应当赋予地方政府适度的物业税立法权,并将全部的执法权交由地方税务部门行使。在税权横向分配上,物业税的选择应当走行政立法与税收法定主义的协调之路。第六章我国物业税课税要素的设计。本章主要对物业税课税要素的设计提出一些具体的建议。研究认为,物业税的纳税人应该确定为拥有不动产的所有人,纳税对象应该涵盖城镇居民个人所拥有的房产,并将农村房产列入征税范围,但应当给予适当的优惠减免。物业税税率的设计,应该从税率模式、税率决定的主体、税率水平的决定依据等多维度来进行考察。应借鉴各市场经济国家的通行做法,以房地产市场评估价值为物业税的计税依据,并通过差别税率的运用、税收减免以及免征额的设定来设计我国的物业税税收优惠措施。另外,在有关物业税配套法律制度构建方面亦提出一些相应建议。