我国房地产行业曾经历了非常繁荣的时期,但过快发展也带来了诸多问题,如房地产泡沫问题。为此,2016年以来,政府出台多项政策以缓解房地产行业泡沫等现象,这极大地抑制了房地产行业的发展。因而,诸多房地产企业开始思考如何转型企业的发展战略和经营模式,尝试将经营范围从传统的住宅房地产扩大至商业地产。在此背景下,研究转型房地产企业的价值,探讨房地产企业将经营重点从住宅转型商业地产的可行性,帮助房地产企业实现持续稳定发展,从而促进整个行业的长足发展,显得尤为重要。因此,本文选取“住宅+商业地产”双轮驱动的新城控股作为研究对象,希望根据房地产行业及该企业的发展特点,寻找到合适的估值模型,对企业进行估值,并总结可以用于评估商业地产企业价值的估值模型。具体研究时,本文首先分析了房地产行业,回顾了行业的发展历程和行业特征,在此基础上剖析了房地产行业政策的周期性及行业市场现状,解释了房地产市场实际上是政策性市场,并展示了行业供求情况,最后结合政策,分析了行业未来的发展趋势。在行业分析的基础上,本文又对新城控股进行了企业分析,包括新城控股独特的双轮驱动经营模式、新城控股发展现状、财务分析和未来发展预测,为下文企业估值作铺垫。在对新城控股进行具体估值时,本文选择的模型是较为成熟的DCF方法和可应用于成熟行业的市场法。在DCF方法中,预测企业增长率时将企业分为住宅和商业两个模块,分别赋予各自独立的发展阶段和增长率,以此为基础得到企业各阶段的总体增长率,这一定程度上提高了DCF方法估值的准确性,也为应用DCF方法评估企业价值时提供了新的思路;在市场法中,考虑到行业的性质和具体估值方法的适用性,本文用市盈率和市净率两种方法对新城控股进行估值,并比较了两者差异。最后,本文对DCF方法估值结果、市场法估值结果和真实市价做了比较,并分析了差异背后的原因及对投资者、管理者的启示。研究结果表明,市场法算出的结果比DCF方法更接近真实市价,DCF算出的企业股权价值远高于真实市价,这反映出,即便是新城控股已实行新的发展战略和经营模式,但也仍存在房地产企业普遍存在的估值偏低问题,这个结果也与实际中投资者对房地产企业有着较为消极的投资情绪相符。同时,在市场法中,市净率比市盈率的估值结果更接近真实市价,说明对房地产企业而言,净资产指标的重要性高于净利润。最后,对于房企管理者而言,传统的住宅市场已进入平稳发展阶段,此时将业务重点转向商业地产的决策是可行的。