随着改革开放的不断深化,市场经济的日趋活跃,城市建设事业的飞速发展和房地产体制改革的加快,我国房地产事业的发展面临着良好的机遇。近年来,部分地方为适应建立现代化城市的要求,借鉴国内外物业管理的先进经验,积极探索了社会化、专业化经营性的物业管理新路子。物业管理的兴起,给住宅小区、工业区、商办楼等各类物业进行综合管理、维修保养和售后服务,以及社区文化、保安、环卫、绿化管理,推进房地产市场经济的发展起到了积极的作用。可以说,物业管理在我国作为一个新兴的行业,已经进入了千家万户,引起了人们广泛的关注与思考。但是,目前我国有关物业管理的全国性专门性立法阙如(1999年6月,国务院建设部才刚刚起草了《物业管理条例》征求意见稿),在地方上,仅在深圳、北京和上海等省市制定了相关地方性法规。物业管理在我国尚存诸多的法律问题,这主要表现为:首先,在业主委员会方面:业主委员会成员的素质参差不齐,业委会内部不团结,由于业主委员会享有解聘物业公司的权力,不少业委会成员为了谋取私利,动<WP=4>辄滥用权力,随意解聘物业公司;售后直管和系统公房的业主,自治意识不强,普遍对业委会的建立、换届以及工作运作不关心;另外,业主委员会的诉讼主体资格不明确,任期过短(只有两年),组建时无章可循,换届选举不规范;同时,物业的维修基金管理不规范,再筹措很难,部分业委会的运作资金,活动场所难以落实,大部分业委会委员系无偿工作。其次,在物业公司方面:这主要体现于经济上,一方面,由计划经济下房管所转制的物业公司社会负担很重,许多业主拒交管理费,物业公司的资金筹措很难,收取率低,即使较好的物业公司管理费收取率也不过百分之八十几;另一方面,又存在部分物业管理公司乱收费的现象,有些物业公司对同类房屋的管理收费不统一,乱定标准,对收取的物业维修基金往往挪作他用。同时,部分物业管理公司前期物业管理跟不上,物业公司服务水平及人员素质不高,存在几个物业公司“多头管理”和物业公司与居委会之间“多家管理”的情形。再次,在物业管理主体间的关系上:物业管理涉及到房地产开发商、物业管理公司、业主委员会、居民委员会和行政管理部门等诸多主体,但现实中,这几者之间的法律关系尚不和谐,这表现为:在房地产开发商与物业公司之间,关系不顺;业主、业主委员会与物业公司之间,相互掣肘;居民委员会与业主委员会之间,职能混淆;物业公司与居民委员会之间,职能交叉,总之,目前尚未能形成各司其职、各负其责、相互配合、相互制约、形成合力、共同发展的理想物业局面。最后,在行政管理方面:部分房地产行政主管部门在查处小区内的违法装修、违章搭建,拆除违章建筑的问题上,力度不够;对一些物业公司的资质审查不严,对有些业主的投诉未能予以及时答复等。我国物业管理中存在上述问题的成因主要在于:观念上的滞后、制度上的先天不足和立法中的不完善;要解决这些问题,有必要分别从物业管理公司、业主委员会和物业管理主体间的关系等几个方面予以加强和完善。 <WP=5>在总体结构上,本文分为四章进行论述,具体说来:第一章“物业管理概述”又分为“物业管理公司”、“业主委员会”和“物业管理主体间的关系”等三个方面;第二章“我国物业管理存在的法律问题”,也是从“物业管理公司”、“业主委员会”和“物业管理主体间的关系”等三个角度进行阐述的;第三章“物业管理中存在问题的成因分析”,分为“观念上的原因”、“体制上、机制上的原因”和“制度上、立法上的原因”等三节;最后,第四章“物业管理的发展趋势及法律对策”,则从“物业管理公司”、“业主委员会”和“物业管理主体间的关系”等三个方面提出了加强与完善的建议。总之,物业管理在我国是一个新生事物,我国物业管理主体间的关系的理顺和物业管理的和谐局面的形成与长期发展,是一项系统的工程;只有转变观念,加强立法,采取不同的措施,才能实现我国物业管理的发展与繁荣。