随着经济改革的不断深入和人民富裕程度的不断提高，房地产业已经成为拉动我国经济增长的主要动力之一。而住房按揭业务由于与传统公司业务相比有着贷款年限长，还款计划性强，风险分散，资产质量稳定，利于中长期收益和资产结构调整等优点，备受各家商业银行追捧。本文是作者从一名在银行从事多年住房按揭的员工角度，透视本业务的发生和发展，从而揭示业务中隐藏的风险，并探讨有关风险控制的发展方向等问题，希望借此对实际工作产生一些指导作用。住房按揭业务在西方起源较早，但真正得以快速发展还是第二次世界大战以后的事。住房按揭业务的形式很多，但主要可以分为两大类：固定利率按揭（FRM）和可调利率按揭（ARM），特别是后者。固定利率的住房贷款当通货不稳市场利率变动频繁的时候，借款人和贷款人同时面临很大利率风险和通货膨胀风险。浮动利率住房贷款允许利率随市场某个指标变化而变化。由于利率调整所挂钩的市场指标不同又衍生出多种可调利率住房贷款产品。按揭贷款产品创新主要体现在还款方式上的灵活调整。以递进还款住房贷款为例，推出这种贷款产品，主要是根据人们生命周期的消费理论。人们在生命的不同阶段收入水平不同，在青年和老年时期收入较少，而在中年时期收入较多，因而不同时期内人们还本付息能力各不相同。递增式住房贷款主要吸引预计收入会提高的年轻人，他们对住房需求很大，且收入通常呈上升趋势，因而递增式还款住房贷款以其初期要求偿付额少，以后逐月增加的特点，提高了年轻人的有效住房需求。相反，递减式还款住房贷款针对正处于收入“高峰期”的中年人，减轻了将来他们收入减少时的还款压力，解除了他们对将来无力还清贷款的顾虑。香港是著名的国际金融中心，金融业和房地产业是该地区经济的支柱产业，而作为金融业和房地产业结合点的按揭市场尤其发达，按揭产品十分丰富。我国的住房按揭业务是在上世纪80年代从香港传入的，所以在历史上与香港具有一定的渊源。文中对香港的住房按揭创新作了一些介绍，以期对国内按揭业务起到指导作用。由于国内商业银行间竞争的不断加剧，我国住房按揭业务已从简单化的初始阶段向规模化、人性化发展，特别是一些新兴的银行，在此方面更加活跃。如审批效率方面的不断提高，还款方式上的灵活调整，增值服务的丰富多彩等。但是，我国住房按揭产品还存在着在各商业银行中趋同，贷款新产品差异化有限，贷款政策缺乏灵活性和自主性等问题。面对住房按揭业务如火如荼地开展，人们不禁开始考虑潜在的方方面面的风险。通过对1998年东南亚金融风暴后的香港楼市和按揭市场的研究我们发现，按揭业务虽然面临着近期和远期风险，但只要我们控制有方，依然可以保持较低的不良率。特别是个人信用体系的建立，对今后个人信贷的发展至关重要。个人信用体系不是一朝一夕建成的，它是个人信用普遍完善化的产物。个人信用的普遍完善包含两方面含义：第一是个人收入和资产的公开化。每个居民都在银<WP=4>行开立实名制的个人基本帐户，个人的收支都在这个帐户上得到反映。这种信用公开化使居民的任何收入都置于银行的监控之下，个人的财产资信状况如何，通过银行检索可以一目了然。这种公开化还杜绝了“灰色收入”。所以个人信用的公开化不仅有助于建立完善的信用体系，而且还可以防止贪污受贿，杜绝腐败。第二是社会居民普遍信任感的建立和信用维护机制的完善。社会信用体系是一个系统工程，不仅要有金融机构等在硬件方面的安排，还要有社会居民之间普遍信任感的建立及信用维护制度等软件方面的完善。每个居民的信用程度，在社会信用体系中应有一个检索机制。当某位居民出现信用污点时，不仅在银行的监控机制上会对其作出反映，而且在个人信用记录反面也会有负面评价。这种负面评价对其择业、入学、求职、提薪、升迁及使用信用消费等方面都将产生不利影响。这种信用维护机制会使人象爱惜自己的财富一样珍惜自己的信用。只有这样，一个良好的个人信用环境才会形成，在此基础上的社会信用体系才可以建立。我国银行系统在全国301个城市已初步建立由中、外资金融机构参加的银行信贷资信记录，基本覆盖了与银行有信贷业务的关系的多数企事业单位和其他经济组织。系统完成后，任何一家金融机构可实时查询贷款企业的主要财务指标等资信状况。这将有利于电子商务网上支付安全认证的统一性，为其大开方便、迅捷、安全的交易之门。对公信贷查询系统可以对个人信用体系的建立提供很好的借鉴。作为一项非常庞大的系统工程，个人信用体系越早建成，越早得益。由于一个人或一个单位社会信用记录的好坏，关系到切身利益。因此信用要有绝对权威，必须靠政府各有关部门、商业银行、个人信用中介公司等机构密切合作，协调配合，必须依靠政府以法律手段强制执行。总之，在房地产金融高速发展的时候多静下心来考虑一下面临的风险对我们的业务发展是十分有利的，发达国家和地区已经给我们提供了可借鉴的方法，接下来就要靠我们全社会的努力。